شفعه

[۳۹۸] [۳۹۹] [۴۰۰] [۴۰۱] [۴۰۲] [۴۰۳] [۴۰۴] [۴۰۵] [۴۰۶] [۴۰۷] [۴۰۸] [۴۰۹] [۴۱۰] [۴۱۱] [۴۱۲] [۴۱۳] [۴۱۴] [۴۱۵] [۴۱۶] [۴۱۷] [۴۱۸] [۴۱۹] [۴۲۰] [۴۲۱] [۴۲۲] [۴۲۳] [۴۲۴] [۴۲۵] [۴۲۶] [۴۲۷] [۴۲۸] [۴۲۹] [۴۳۰] [۴۳۱]

تعریف و شرایط اصل اخذ به شفعه

ج۳، مسئله ۳۹۸ . اگر یکی از دو شریک، سهم خودش را به شخص سوّمی بفروشد – مثل اینکه «علی» در خانه‌ای با «حسن» به‌طور مشاع شریک باشد و وی «علی» سهم مشاع خود را به ۱۰۰ میلیون تومان به «حسین» بفروشد – شریک او «حسن» با وجود شرایطی که در ادامه ذکر می‌شود، حقّ دارد آن سهم را با پرداخت همان مبلغ (۱۰۰ میلیون تومان) بگیرد و تملّک نماید.

این حق، «شُفْعه» نام دارد و کسی که حقّ شفعه برای اوست («حسن» در مثال بالا)، «شفیع» نامیده می‌شود.

ج۳، مسئله ۳۹۹ . حقّ شفعه همان طور که در بیع جاری می‌شود، در آنچه فائده بیع را دارد، مانند صلح معاوضی یا هبه و بخشش معوّضه نیز جاری است؛

امّا در غیر این موارد، مانند اینکه فرد سهم مشاع خویش را مهریّه یا عوض طلاق خُلع قرار دهد، حقّ شفعه برای شریک دیگر ثابت نیست.

موارد حقّ شفعه

ج۳، مسئله ۴۰۰ . حقّ شفعه، در تمام موارد زیر جاری است:

– اموال غیر قابل انتقال (غیر منقول) که قابل قسمت است؛ مانند زمین خانه، مغازه، باغ؛

– اموال غیر قابل انتقال که قابل قسمت نیست؛ مانند نهر یا چاه کوچک و راه باریک؛

– اموال قابل انتقال (منقول)؛ مانند ابزار آلات، اثاث منزل، لباس، حیوان، وسیلۀ نقلیّه؛

البتّه، در دو مورد «دوّم» و «سوّم» احتیاط مستحب آن است شریک (شفیع) بدون رضایت خریدار، از حقّ شفعه استفاده نکند.

ج۳، مسئله ۴۰۱ . دو یا چند خانه که هر کدام متعلّق به یک نفر است، ولی در «راه» مشترک می‌باشند، چنانچه یکی از مالکین، خانۀ خود و سهم مشاعش از راه را بفروشد، بقیّه نسبت به خانه و راه فروخته شده حقّ شفعه دارند.

شایان ذکر است، حکم مذکور مخصوص خانه و راه مشترک آن است؛ امّا در مورد املاک دیگر (غیر از خانه)، چنانچه ملک هر فرد از دیگری جدا باشد و فقط راه مشترک داشته باشند و فرد ملکش – مثلاً مغازه‌اش – را به همراه سهم مشاعش از راه بفروشد، ثبوت حقّ شفعه برای بقیّه نسبت به مغازه و راه مشترک محلّ اشکال است و مراعات مقتضای احتیاط در این مورد ترک نشود.

ج۳، مسئله ۴۰۲ . حقّ شفعه نسبت به حقّ سرقفلی اماکن تجاری، حقّ تقدیمی یا حقّ پذیره زمین-های موقوفه ثابت نیست. بنابراین، اگر دو شریک، مالک سرقفلی مغازه‌ای به‌طور مشاع باشند (نه خود مغازه)، در صورتی که یکــی اقــدام به واگــذاری سهم خویش از سرقفلی ملک نماید، برای دیگری حقّ شفعه ثابت نیست.

ج۳، مسئله ۴۰۳ . اگر فرد، سهم مشاع خود از مال شراکتی را همراه با مال دیگر خود در یک معامله بفروشد – مثل آنکه بخشی از مال مشترک قبلاً تقسیم شده و فرد سهم تقسیم شده و تقسیم نشدۀ خود را در یک معامله بفروشد – شریک دیگر، تنها نسبت به سهم مشاع حقّ شفعه دارد.^[۱]

شایان ذکر است، مورد مذکور در مسألۀ «۴۰۱» از این حکم مستثنی می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۰۴ . حقّ شفعه در مواردی ثابت است که شراکت در مال، تنها بین دو نفر باشد. بنابراین، اگر مالی مشترک بین سه نفر یا بیشتر باشد و یک یا دو نفر از آنها سهم خود را بفروشد، فرد یا افراد باقیمانده، حقّ شفعه ندارند؛

البتّه، مورد مسألۀ «۴۰۱» از این شرط مستثنی می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۰۵ . اگر بعضی از مال مشاع، ملک و بعضی از آن وقف باشد، سپس قسمتی که ملک است فروخته شود، حقّ شفعه برای موقوف علیهم ثابت نیست، هرچند موقوف علیه یک نفر باشد؛

امّا اگر وقف در موارد استثنایی که فروش آن شرعاً جایز است،^[۲] فروخته شود، حقّ شفعه – با رعایت شرایط آن – برای شریک ثابت است.

شفعه در بخشی از مال شراکتی

ج۳، مسئله ۴۰۶ . اگر یکی از دو شریک، بخشی از سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریکش در همان مقدار حقّ شفعه دارد.

ج۳، مسئله ۴۰۷ . اگر یکی از دو شریک سهم خود را به دو یا چند نفر بفروشد، حقّ شفعه برای شریک دیگر وجود دارد، به این صورت که اگر تمام آن سهم در یک معامله فروخته شده، شریک دیگر تنها نسبت به تمام مال فروخته شده حقّ شفعه دارد و اگر مال به تدریج و طیّ چند معامله فروخته شده، شریک دیگر می‌تواند حقّ شفعۀ خود را نسبت به برخی از معاملات یا تمام آنها – به دلخواه خود – اعمال نماید.

ج۳، مسئله ۴۰۸ . استفاده از حقّ شفعه نسبت به قسمتی از مال فروخته شده وجهی ندارد. بنابراین، شریک (شفیع) تنها می‌تواند تمام سهم فروخته شده را با استفاده از حقّ شفعه بگیرد، مگر در موردی که در مسألۀ قبل ذکر شد.

کیفیّت گرفتن مال با حقّ شفعه

ج۳، مسئله ۴۰۹ . گرفتن مال به وسیلۀ حقّ شفعه، «ایقاع»^[۳] می‌باشد. بنابراین، نیاز به قبول طرف مقابل ندارد و همین که شفیع بگوید: «مال را در مقابل پرداخت عوض، گرفتم» کافی است؛

بلکــه اگر بــدون اینــکه چیـــزی بگویــد، به قصــد استفــاده از حقّ شفــعه ثمن را به خریدار بپردازد و مال را در اختیار بگیرد (به صورت معاطات) نیز، کافـی اســــــت.

عوض و ثمن در شفعه

ج۳، مسئله ۴۱۰ . مالی را که شفیع برای گرفتن سهم مشاع فروخته شده به خریدار می‌پردازد، باید به اندازۀ ثمن آن معامله^[۴] باشد؛ چه آن مقدار معادل با قیمت بازاری و معمول باشد، چه بیشتر باشد و چه کمتر از آن.

ج۳، مسئله ۴۱۱ . اگر ثمن معامله مثلی^[۵] باشد – مانند پول – شفیع باید مثل آن را بپردازد؛^[۶]

امّا اگر ثمن معامله قیمی باشد – مثل آنکه سهم شریک، در مقابل جواهرات و سنگ‌های قیمتی معاوضه شده باشد – ثابت بودن حقّ شفعه برای شفیع با پرداخت قیمت جواهرات در هنگام معامله (ثمن)، محلّ اشکال است و مراعات مقتضای احتیاط ترک نشود.^[۷]

ج۳، مسئله ۴۱۲ . اگر خریدار، مالی از قبیل اجرت دلّال یا بنگاه یا غیر از اینها هزینه کرده یا مالی را مجّانی به فروشنده اهدا کرده باشد، بر شفیع لازم نیست آن را به وی بپردازد.

ج۳، مسئله ۴۱۳ . اگر فروشنده بعد از انجام معامله، مقداری از ثمن را برای خریدار کم کرده و تخفیف دهد، شفیع حقّ کسر آن مقدار را ندارد و باید تمام ثمن معامله را بپردازد.

ج۳، مسئله ۴۱۴ . شفیع برای استفاده از حقّ شفعه، باید ثمن و عوض را به خریدار بپردازد. بنابراین، اگر بگوید: «از حقّ شفعه استفاده کردم» یا «مال را تملّک کردم»، ولی ثمن را نپردازد یا در پرداخت آن مسامحه کند یا توانایی پرداخت نداشته باشد، سهم شریکش اصلاً به وی منتقل نمی‌شود؛ مگر در صورتی که در مسألۀ بعد ذکر می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۱۵ . اگر ثمن معامله مدّت‌دار و نسیه باشد، شفیع نیز می‌تواند در هنگام اخذ به شفعه، آن را به صورت مدّت‌دار به خریدار بپردازد؛ مثلاً چنانچه ثمن معامله ده میلیون تومان پنج ماهه بوده، وی نیز می‌تواند مبلغ مذکور را پنج ماهه به خریدار پرداخت نماید.^[۸]

ج۳، مسئله ۴۱۶ . اگر فرد شفیع، در مسألۀ قبل بخواهد با آنکه ثمن معامله مدّت‌دار است، اقدام به استفاده از حقّ شفعه در ازای پرداخت نقدی ثمن به خریدار نماید، دو صورت دارد:

الف. شرط مدّت‌دار بودن ثمن، فقط به نفع خریدار بر عهدۀ فروشنده باشد، در این صورت شفیع می-تواند ثمن را نقدی به خریدار بپردازد و از حقّ شفعه استفاده نماید، هرچند خریدار راضی نباشد.

ب. شرط مدّت‌دار بودن ثمن به نفع فروشنده یا فروشنده و خریدار هر دو باشد، در این صورت اگر خریدار به دریافت نقدی ثمن راضی باشد، شفیع می‌تواند از حقّ شفعه در ازای پرداخت نقدی ثمن استفاده نماید.

شرایط شفیع

ج۳، مسئله ۴۱۷ . اگر خریدار مسلمان باشد، شفیع نیز باید مسلمان باشد. بنابراین، کافر نسبت به خریدار مسلمان، حقّ شفعه ندارد.

ج۳، مسئله ۴۱۸ . اگر فردی که حقّ شفعه دارد، نابالغ یا دیوانه یا سفیه باشد، ولیّ شرعی او^[۹] می‌تواند مال را با استفاده از حقّ شفعه برایش بگیرد؛ بلکه سفیه با اجازۀ ولیّ شرعی، خودش نیز می‌تواند با استفاده از حقّ شفعه، مال را بگیرد.

شایان ذکر است، اگر ولیّ شرعی، به علّت سهل‌انگاری از حقّ شفعه استفاده نکند، خود فرد پس از بلوغ و عقل و رشد، حقّ مطالبۀ آن را دارد.^[۱۰]

ج۳، مسئله ۴۱۹ . مفلّس (ورشکستۀ اقتصادی)^[۱۱] می‌تواند از حقّ شفعه استفاده کند؛ مشروط بر اینکه خریدار راضی باشد که بدهی بر عهدۀ او باقی بماند یا طلبکاران به وی اجازه دهند ثمن را بپردازد یا بعد از محجور شدن، مالی به دست آورده – هر چند با قبول هدیه یا قرض گرفتن – و با آن ثمن را بپردازد.

ج۳، مسئله ۴۲۰ . شفیع باید قادر به پرداخت ثمن باشد؛ در غیر این صورت – حتّی اگر مالی را گرو بگذارد یا ضامنی بیاورد – حقّ شفعه برایش وجود ندارد؛ مگر آنکه خریدار رضایت داشته باشد؛ البتّه مورد مسألۀ بعد، از این قاعده استثنا می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۲۱ . اگر شفیع ادّعا کند ثمن موجود است، ولی در نزدش حاضر نیست، سه روز مهلت داده می‌شود^[۱۲] و اگر ادّعا کند ثمن در شهر دیگری است، علاوه بر سه روز، به اندازۀ رسیدن مال، به او مهلت داده می‌شود و پس از آن حقّ شفعه از بین می‌رود.

البتّه، چنانچه این مقدار مهلت موجب ضرر قابل توجّه بر خریدار باشد یا حاضر کردن مال از شهر دیگر نیازمند وقت بیشتر از مقدار متعارف و معمول باشد، حقّ شفعه ساقط می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۲۲ . اگر شریک، هنگام معامله در شهری که معامله انجام شده حاضر نباشد و بدین جهت از وقوع معامله مطّلع نباشد، از وقتی که در شهر حاضر شده و از معامله مطّلع گردیده، حقّ شفعه دارد، هرچند غیبتش طولانی شده باشد، مثل اینکه اسیر یا زندانی بوده است؛

امّا اگر شریک مذکور با وجود آنکه در شهر حاضر نیست، مطّلع شود که معامله انجام شده و بتواند از حقّ شفعه، هرچند با وکیل گرفتن استفاده نماید، ولی سهل‌انگاری کرده و به آن اقدام نکند، حقّ شفعۀ وی ساقط می‌شود.

مسائل دیگر مربوط به حقّ شفعه

ج۳، مسئله ۴۲۳ . استفاده از حقّ شفعه باید فوراً صورت بگیرد^[۱۳] و اگر فرد در انجام آن سهل‌انگاری کرده و بدون عذر آن را تأخیر بیندازد، حقّش ساقط می‌شود؛

ولی اگر به سبب عذر در استفاده از حقّ شفعه تأخیر نماید، مثل اینکه از معامله اطلاع نداشته یا نمی‌دانسته حقّ شفعه دارد یا از فوریّت آن اطلاع نداشته، یا به خیال آنکه مشتری، فرد دیگری است اقدام نکرده، حقّ شفعۀ وی ساقط نمی‌شود.

ج۳، مسئله ۴۲۴ . اگر قبل از استفادۀ شفیع از حقّ شفعه، خریدار مال را بفروشد، حقّ شفعه ساقط نمی‌شود و شفیع می‌تواند به معاملۀ دوّم رضایت داده و آن را اجازه دهد؛ آن گاه با پرداخت ثمن معاملۀ دوّم به خریدار دوّم، مال را بگیرد و می‌تواند معاملۀ دوّم را اجازه ندهد و با پرداخت ثمن معاملۀ اوّل به خریدار اوّل، مال را بگیرد و در این صورت که معاملۀ دوّم را اجازه نداده، آن معامله باطل است و خریدار دوّم، پول خود را از خریدار اوّل پس می‌گیرد.^[۱۴]

ج۳، مسئله ۴۲۵ . اگر خریدار در مال تصرّفی کند که حقّ شفعه در آن تصرّف وجود نداشته باشد، مثلاً آن را وقف کند یا بدون دریافت عوض به دیگری ببخشد، شفیع نسبت به اصل معامله حقّ شفعه دارد و در این صورت، تصرّفات خریدار مانند وقف و بخشش، باطل می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۲۶ . اگر پس از انجام معامله توسط شریک اوّل، شریک دیگر که حقّ شفعه دارد، از حقّ شفعۀ خود صرف نظر نموده و آن را به‌طور مجّانی یا در مقابل گرفتن عوضی اسقاط نماید، حقّ وی ساقط شده و دیگر حقّ شفعه نخواهد داشت؛^[۱۵] امّا حقّ شفعه قبل از انجام معامله، قابل اسقاط نیست.

ج۳، مسئله ۴۲۷ . اگر شریکی که حقّ شفعه دارد، سهم خود را بفروشد، حقّ شفعۀ او ساقط می‌شود؛ خصوصاً اگر فروش آن بعد از اطلاع از وجود حقّ شفعه باشد.

ج۳، مسئله ۴۲۸ . اگر تمام مال قبل از استفاده از حقّ شفعه از بین برود، حقّ شفعه ساقط می‌شود؛

امّا چنانچه قبل از استفاده از حقّ شفعه، بخشی از مال از بین برود (تلف شود)، حقّ شفعه باقی است؛ البتّه، شفیع برای گرفتن قسمت باقیمانده، باید تمام ثمن معامله را بپردازد و مشتری نسبت به مقدار تلف شده ضامن نیست.

ج۳، مسئله ۴۲۹ . اگر بعد استفاده از حقّ شفعه مال از بین برود، چنانچه تلف به فعل خریدار بوده، آن را ضامن است. همچنین، اگر تلف شدن مال به فعل خریدار نبوده، ولی او با وجود مطالبۀ شفیع، در تحویل مال مذکور که در اختیارش بوده کوتاهی کرده باشد، در این صورت نیز خریدار ضامن آن می-باشد.

ج۳، مسئله ۴۳۰ . اگر خریدار و فروشنده با رضایت هم معامله را قبل از آنکه شفیع از حقّ شفعه استفاده کند إقاله نمایند،^[۱۶] إقاله صحیح است و حقّ شفعه ساقط می‌شود و پس از آن، دیگر شفیع حقّ شفعه ندارد؛

امّا چنانچه بعد از آنکه شفیع از حقّ شفعه استفاده کرده، إقاله واقع شود، شفعه و إقاله هر دو صحیح است و در این صورت، خریدار باید عوض مال را به فروشنده بپردازد و فروشنده نیز باید ثمن دریافتی را به خریدار پس دهد.

ج۳، مسئله ۴۳۱ . انسان نمی‌تواند حقّ شفعۀ خود را به دیگری منتقل نماید و به‌طور کلّی، حقّ شفعه قابل انتقال به دیگری نیست و منتقل شدن این حقّ به وارث نیز محلّ اشکال است و مراعات مقتضای احتیاط در این مورد ترک نشود.^[۱۷]