[۴۳۲] [۴۳۳] [۴۳۴] [۴۳۵] [۴۳۶] [۴۳۷] [۴۳۸] [۴۳۹] [۴۴۰] [۴۴۱] [۴۴۲] [۴۴۳] [۴۴۴] [۴۴۵] [۴۴۶] [۴۴۷] [۴۴۸] [۴۴۹] [۴۵۰] [۴۵۱] [۴۵۲] [۴۵۳] [۴۵۴] [۴۵۵] [۴۵۶] [۴۵۷] [۴۵۸] [۴۵۹] [۴۶۰] [۴۶۱] [۴۶۲] [۴۶۳] [۴۶۴] [۴۶۵] [۴۶۶] [۴۶۷] [۴۶۸] [۴۶۹] [۴۷۰] [۴۷۱] [۴۷۲] [۴۷۳] [۴۷۴] [۴۷۵] [۴۷۶] [۴۷۷] [۴۷۸] [۴۷۹] [۴۸۰] [۴۸۱] [۴۸۲]

اجاره

انواع اجاره

ج۳، مسئله ۴۳۲ . «اجاره» دو نوع است:

۱. اجاره‌ای که نسبت به «اشیاء» یا «حیوانات» انجام می‌شود (اجارۀ اعیان)؛ مانند اجارۀ منزل، کتاب و… .

۲. اجاره‌ای که نسبت به عمل یا منفعت «اشخاص» واقع می‌گردد؛ مانند اجیر نمودن فردی برای تعمیر خانه یا وسیله.

احکام هر یک از این دو نوع، در دو بخش جداگانه ذکر می‌گردد.

نوع اوّل اجاره: اجارۀ اعیان

ج۳، مسئله ۴۳۳ . در این نوع اجاره، انسان منفعت چیزی (شیء یا حیوان) را در مقابل عوضی به ملکیّت دیگری در می‌آورد؛

مانند اجارۀ زمین برای کشاورزی، خانه برای سکونت، مغازه برای کسب و کار، کالاهای دیگر مثل کتاب یا لباس برای استفاده، همین طور اجارۀ حیوان یا وسیلۀ نقلیه برای باربری یا سواری.

به کسی که شیئی را اجاره می‌دهد، «موجر» و به کسی که آن را اجاره می‌کند، «مستأجر» می‌گویند.

شرایط اصل اجاره

ج۳، مسئله ۴۳۴ . قرارداد اجاره «عقد» می‌باشد و برای محقّق شدن آن لازم است «ایجاب و قبول»، صورت گیرد.^[۱]

ج۳، مسئله ۴۳۵ . ایجاب و قبول در اجاره نیز همانند خرید و فروش، به دو صورت «لفظی» و «عملی» قابل انجام است:

ایجاب و قبول لفظی؛^[۲] مثل اینکه موجر به قصد اجاره دادن به مستأجر بگوید: «خانه‌ام را در مقابل فلان مبلغ و مدّت به تو اجاره دادم» و مستأجر هم به قصد پذیرش اجاره بگوید: «قبول کردم» یا مستأجر به قصد اجاره کردن بگوید: «خانه‌ات را در مقابل فلان مبلغ و مدّت اجاره کردم» و موجر هم به قصد پذیرش اجاره بگوید: «قبول کردم».

ایجاب و قبول عملی، مثل اینکه موجر کلید خانه‌اش را به قصد اجاره دادن به مستأجر بدهد و خانه را در اختیار او بگذارد و او هم به قصد اجاره کردن، آن را در اختیار بگیرد یا اینکه قراردادی را به صورت کتبی نوشته و دو طرف آن را به قصد اجاره امضا کنند.

شرایط موجر و مستأجر

ج۳، مسئله ۴۳۶ . موجر و مستأجر باید اجاره را با «قصد» و «اختیار» انجام دهند.

همین طور، هر یک از آن دو نسبت به مالی که با اجاره به ملکیّت دیگری در می‌آورد، «مالک» یا در «حکم مالک» (مانند وکیل یا ولیّ شرعی) باشد.

علاوه بر این، نباید همچون نابالغ و سفیه و مفلّس، شرعاً «محجور»^[۳] باشند.

ج۳، مسئله ۴۳۷ . با توجّه به اینکه وکالت بچّۀ ممیّز نابالغ صحیح است، اگر بخواهند نابالغ را وکیل نمایند تا مالی را اجاره کند یا مالی را اجاره بدهد، می‌توانند مشابه با احکامی که در این رابطه در فصل خرید و فروش، مسائل «۱۲۹ و ۱۳۷» ذکر شد، رفتار نمایند.

ج۳، مسئله ۴۳۸ . از آنجا که در اجاره، منفعت مال (مانند سکونت یک سالۀ خانه) به ملکیّت مستأجر در می‌آید، برای صحّت اجاره لازم نیست موجر مالک خود مال (مانند خانه) باشد؛ بلکه اگر مالک منفعت مال باشد – مانند مستأجری که می‌خواهد خانه‌ای را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد – کافی است.^[۴]

ج۳، مسئله ۴۳۹ . اگر فرد مالی را به صورت فضولی اجاره دهد، یعنی بدون اینکه خودش مالک منفعت مال یا در حکم مالک (مانند ولیّ شرعی یا وکیل) باشد یا برای اجاره دادن مال اجازه داشته باشد، آن را اجاره دهد، نظیر احکامی که در فصل «خرید و فروش» برای خرید و فروش فضولی ذکر شد، در مورد آن جاری می‌شود؛

مثلاً اگر بعداً مالکی که محجور نیست اجاره را اجازه دهد، اجاره صحیح می‌باشد.^[۵]

ج۳، مسئله ۴۴۰ . ولیّ شرعی فرد نابالغ می‌تواند مال او را اجاره دهد^[۶] و اگر در بین زمان اجاره بالغ شود، اجاره نسبت به مدّت زمان پس از بلوغ، در صورتی صحیح است که وی آن را اجازه دهد و اگر اجازه ندهد، اجاره نسبت به آن مدّت باطل است، هرچند طوری بوده که اگر ولیّ شرعی، مقداری از زمان بالغ بودن بچّه را جزء مدّت اجاره قرار نمی‌داد، برخلاف مصلحت وی بود؛

البتّه، اگر اجاره دادن تا مدّت زمانی بعد از بلوغ، حسب مصلحتی باشد که رعایت آن لازم است، طوری که معلوم باشد شارع مقدّس راضی به ترک آن نیست، چنانچه اجاره با اجازۀ حاکم شرع واقع شده باشد، بچّه نمی‌تواند بعد از بلوغ اجاره را به هم بزند.

ج۳، مسئله ۴۴۱ . اگر دو نفر یا بیشتر مالی – مثلاً خانه‌ای – را اجاره کنند، نظیر کسانی که در خود خانه شریکند، در منفعت آن شریک می‌باشند.

اقسام و شرایط مالی که اجاره داده می‌شود

اقسام مال مورد اجاره

ج۳، مسئله ۴۴۲ . مال، به هر یک از صورت‌های ذیل می‌تواند مورد اجاره قرار گیرد:

الف. عین شخصی؛ مانند اجارۀ یک خانۀ مشخّص.

ب. کلّی در ذمّه؛ مانند اجارۀ تعداد معیّنی ظرف که نمونۀ آن مشاهده شده، در ذمّۀ موجر.

ج. کلّی در معیّن؛ مثل آنکه صاحب رستورانی که دارای چند سالن غذا‌خوری مانند هم می‌باشد، بگوید: «یکی از این سالن‌ها را برای استفاده در فلان تاریخ به شما اجاره دادم»، یا فردی که دارای چند وسیلۀ نقلیه مثل هم است بگوید: «یکی از‌ آنها را برای حمل و نقل بار در زمان معیّن به شما اجاره دادم».

اجاره در بسیاری از موارد بر «عین شخصی» واقع می‌شود و معنای عین شخصی و کلّی در ذمّه و کلّی در معیّن، از توضیحاتی که در فصل «خرید و فروش»، مسألۀ «۸۱ تا ۸۴» ذکر شد، ‌معلوم می‌شود.

شرایط مال مورد اجاره

ج۳، مسئله ۴۴۳ . مالی که اجاره داده می‌شود، باید دارای شرائط ذیل باشد:

• ۱. مبهم و نامعیّن نباشد؛
• ۲. اوصاف و خصوصیّات آن معلوم باشد؛
• ۳. قابل تحویل باشد؛
• ۴. با استفاده از بین نرود؛
• ۵. قابل استفاده در مورد اجاره باشد.

توضیح این موارد، در ادامه ذکر می‌شود.

۱. مبهم و نامعیّن نباشد

ج۳، مسئله ۴۴۴ . اگر مال مورد اجاره نامعیّن باشد؛ مثلاً فردی که دو خانه دارد بگوید: «یکی از خانه‌های خود را اجاره دادم» اجاره صحیح نیست؛

البتّه، اگر اجاره به صورت کلّی در ذمّه یا کلّی در معیّن باشد، هرچند در این‌گونه موارد، مورد اجاره به‌طور مشخّص تعیین نمی‌شود – همانند مثال‌هایی که در مسألۀ «۴۴۲» ذکر شد (قسمت «ب و ج») – اجاره صحیح است و اشکال ندارد.

شایان ذکر است، اگر موجر بگوید: «یک واحد از آپارتمان‌های فلان مجتمع را اجاره دادم» در حالی که آن واحدها از نظر ویژگی‌هایی که توضیح آن در مسائل «۴۴۵ و ۴۴۶» ذکر می‌شود، با یکدیگر فرق داشته باشد، اجارۀ صحیحی محقّق نشده است.^[۷]

۲. اوصاف و خصوصیّات آن معلوم باشد

ج۳، مسئله ۴۴۵ . اوصاف و ویژگی‌های چیزی که اجاره داده می‌شود، چنانچه طوری باشد که اطلاع از آنها در اجارۀ آن مال عرفاً اهمیّت دارد و به سبب آن، تمایل افراد نسبت به اجاره، زیاد یا کم می‌شود – که غالباً این‌گونه صفات، موجب تفاوت در اجاره ‌بهای مال به مقدار قابل توجّه می‌گردد – باید در هنگام اجاره معلوم باشد.

معلوم شدن خصوصیّات، گاه با مشاهدۀ مال یا نمونۀ آن صورت می‌گیرد و گاه با توصیف و مانند آن است.

ج۳، مسئله ۴۴۶ . صفات و خصوصیّاتی که باید در هنگام اجاره تعیین شود – همان طور که در مسألۀ قبل ذکر شد – عرفی است و این امر حسب موارد اجاره متفاوت است؛

مثلاً در اجارۀ یک خانه برای انبار کالا، غالباً اطلاع از جنوبی یا شمالی بودن و نیز میزان نور خانه، نوع وسایل سرمایشی و گرمایشی یا کیفیّت برخی دیگر از امکانات خانه، عرفاً اهمیّت ندارد؛ امّا در اجارۀ خانه برای سکونت، اطلاع از این امور غالباً در نظر عرف مهم بوده و به همین جهت معلوم بودن آنها لازم است.

۳. قابل تحویل باشد

ج۳، مسئله ۴۴۷ . اگر موجر هنگام اجاره، از تحویل دادن مال مورد اجاره عاجز باشد، در صورتی که مستأجر بتواند آن را در اختیار بگیرد – مثلاً فردی که نمی‌تواند مغازه را از مستأجر قبلی که مدّت اجاره‌اش تمام شده پس بگیرد، آن را به کسی اجاره دهد که توانایی انجام این کار را به‌طور شرعی دارد – اجاره صحیح است؛

در غیر این صورت – حتّی بنابر احتیاط واجب با ضمیمه و همراه کردن چیز دیگری که قابل تحویل است – اجاره باطل می‌باشد.^[۸]

۴. با استفاده از بین نرود

ج۳، مسئله ۴۴۸ . اجارۀ شیئی که استفاده از آن با از بین بردنش صورت می‌گیرد، صحیح نیست. بنابراین، اجاره دادن نان، میوه‌ و خوراکی‌های دیگر برای خوردن یا بنزین و نفت برای سوخت، باطل است.

ج۳، مسئله ۴۴۹ . اگر طلا برای کاری اجاره داده شود که با استفاده از بین نمی‌رود و قابل بازگشت می‌باشد، اشکال ندارد؛ مثل آنکه زیور‌آلات طلا برای زینت به مدّت و بهای معیّن اجاره داده شود.

ج۳، مسئله ۴۵۰ . اجاره دادن طلا برای فروش و معامله با آن و گرفتن سود معامله، باطل می‌باشد و برای رسیدن به چنین هدفی، می‌توان از روش دیگری^[۹] استفاده کرد که در ضمن یک مثال توضیح داده می‌شود:

فرض کنید هر گرم طلا ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده و سود بازاری یک کیلو گرم طلا برای مدّت یک سال، ۲۸۸ میلیون تومان باشد؛ چنانچه فردی یک کیلو گرم طلا داشته و بخواهد از این طریق، سود ماهانه به دست آورد، می‌تواند به روش ذیل رفتار کند:

ابتدا فرد سرمایه‌گذار، یک کیلو گرم طلای خویش را به صورت نقد (بدون مدّت) به مبلغ ۱‌ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به زرگر (سرمایه‌پذیر) بفروشد؛ در نتیجه، زرگر این مبلغ را نقداً در ذمّه بدهکار می‌شود؛ سپس زرگر ۱ کیلو و ۲۴۰ گرم طلا به صورت سلف و برای تحویل در ۱۲ ماه آینده (۱۱ ماه اوّل هر ماه ۲۰ گرم و ماه دوازدهم ۱ کیلو و ۲۰ گرم)،^[۱۰] به مبلغ ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان نقد به وی (سرمایه‌گذار) پیش‌فروش کند و خریدار پول آن را همان طلب نقدی که در ذمّۀ زرگر دارد، قرار دهد.

بنابراین، پس از انجام قرارداد مرکّب از معاملۀ نقد و سلف، فرد سرمایه‌گذار در هر ماه ۲۰ گرم طلا از زرگر تحویل می‌گیرد و می‌تواند در هر ماه هنگام تحویل، با رضایت طرف مقابل به جای طلا، قیمت آن یا هر مبلغ مورد توافق دیگری را دریافت کند و ماه دوازدهم علاوه بر ۲۰ گرم طلا یا پول آن، یک کیلو گرم طلا را از او بگیرد.^[۱۱]

شایان ذکر است، اگر سرمایه‌گذار مایل باشد سود را رأسی در انتهای مدّت قرارداد از زرگر دریافت نماید، در معاملۀ دوم یعنی معامله سلف، زمان تحویل طلای خریداری شده را برای ۱۲ ماه بعد قرار دهد.

ج۳، مسئله ۴۵۱ . اجاره کردن درخت برای منافعی مثل بستن افسار حیوانات به آن یا پهن کردن لباس بر آن یا برای استفاده از میوه‌ها یا برگ‌های موجود روی درخت و میوه‌ها یا برگ‌هایی که بعداً حاصل می‌ شود و نیز اجاره کردن باغ برای تفریح، جایز است.

همین طور، اجاره کردن حیوان برای استفاده از شیرهای موجود و شیرهایی که بعداً حاصل می-شود و اجاره کردن چاه برای برداشت آب، صحیح می‌باشد.

۵. قابل استفاده در مورد اجاره باشد

ج۳، مسئله ۴۵۲ . اگر مال مورد اجاره قابل استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده نباشد – مثلاً زمینی را برای زراعت اجاره دهد، در حالی که در آن محل باران کافی نمی‌بارد و امکان آبیاری از طریق رود یا چاه یا روش دیگر هم وجود ندارد – اجاره باطل است.

از بین رفتن قابلیّت استفاده مال مورد اجاره

ج۳، مسئله ۴۵۳ . اگر بعد از انعقاد اجاره و قبل از شروع مدّت اجاره یا بلافاصله پس از شروع مدّت، مال مورد اجاره از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده، خارج شود – مثلاً خانه‌ای که برای سکونت اجاره شده کاملاً خراب شود – اجاره باطل می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۵۴ . اگر مال مورد اجاره در بین مدّت اجاره، از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده خارج شود – مثلاً خانه‌ای که یک ساله به ۲۴ میلیون تومان اجاره شده، پس از شش ماه کاملاً خراب شود – اجاره نسبت به مدّت باقیمانده باطل می‌شود و موجر در مورد آن حقّی ندارد و نمی‌تواند بابت آن از مستأجر چیزی دریافت کند؛

امّا نسبت به مدّت سپری شده، مستأجر می‌تواند به هر یک از دو امر ذیل اقدام کند:

الف. اجاره را فسخ کند و اجاره‌بهای معمول و بازاری (اجرت المثل) را نسبت به مدّت سپری شده بپردازد؛ مثلاً چنانچه اجرت المثل سکونت شش ماه، ۱۰‌ میلیون تومان است، پس از فسخ اجاره، ۱۰ میلیون تومان به موجر بپردازد.^[۱۲]

ب. اجاره را فسخ نکند و متناسب با زمان سپری شده از مدّت اجاره، به همان نسبت از اجاره‌بهای قراردادی را به موجر پرداخت کند. بنابراین، در مثال مذکور، ۱۲ میلیون تومان به موجر پرداخت نماید.^[۱۳]

ج۳، مسئله ۴۵۵ . اگر قسمتی از خانه‌ای که اجاره شده خراب شود، چنانچه طوری است که اگر آن را دوباره به‌طور متعارف و معمول بسازند، به اندازه‌ای با ساختمان قبل متفاوت می‌شود که عرفاً آن را بنائی متفاوت از بنای قبل به حساب می‌آورند،^[۱۴] حکم مسائل «۴۵۳ و ۴۵۴» در مورد آن جاری می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۵۶ . در غیر مورد مسألۀ قبل، چنانچه قسمتی از خانۀ اجاره شده خراب شود،^[۱۵] اگر موجر فوراً آن را تعمیر کند، طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر حقّ فسخ ندارد؛

امّا اگر به علّت طولانی بودن زمان تعمیر یا اقدام نکردن موجر، مقداری از منافع خانه از بین می‌رود، مستأجر حقّ فسخ دارد؛

مستأجر در صورت فسخ، تمام اجاره‌بهای قراردادی که به موجر داده را پس می‌گیرد و باید اجرت المثل زمانی که خانه در اختیارش بوده را به موجر بپــردازد؛

امّا اگر نخواهد اجاره را فسخ کند، دو صورت دارد:

الف. موجر با وجود توانایی، اقدام به تعمیر (به گونه‌ای که ذکر شد) نکرده است؛ در این صورت، مستأجر می‌تواند او را به انجام فوری تعمیر الزام کند و اگر اقدام نکرد، اجرت المثل منافع از بین رفته را از او مطالبه کند.

ب. برای موجر امکان تعمیر – طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود – وجود نداشته باشد؛ در این صورت، اجاره نسبت به زمان خرابی باطل است.^[۱۶]

ج۳، مسئله ۴۵۷ . اگر چیزی که اجاره شده، پس از تحویل به مستأجر غصب شود یا ظالمی مانع از استفاده از مال یا تحویل گرفتن آن گردد، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر، اجرت ‌المثل مدّت غصب را از غاصب یا ظالم می‌گیرد؛

امّا اگر قبل از تحویل به مستأجر غصب شود، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند. در نتیجه، اگر اجاره‌بها را داده پس بگیرد و می‌تواند فسخ نکند و اجرت المثل مدّت زمان غصب را از غاصب بگیرد.^[۱۷]

استفاده نکردن مستأجر از مال اجاره شده

ج۳، مسئله ۴۵۸ . اگر موجر مالی را که اجاره داده به مستأجر بدهد، امّا مستأجر آن را تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد، ولی در هر صورت به اختیار خود در تمام مدّت یا بخشی از مدّت اجاره از آن استفاده نکند تا مدّت تمام شود – مثلاً خانه‌ای را که یک ساله اجاره کرده، ساکن نشود یا پس از شش ماه آن را تخلیه کند – باز هم پرداخت تمام اجاره بها بر مستأجر لازم است.

ج۳، مسئله ۴۵۹ . اگر مستأجر به علّت بروز مانع و مشکلی نتواند در تمام مدّتی که برای اجاره تعیین شده، از مال اجاره شده استفاده کند، دو صورت دارد:

الف. آن مانع عمومی نبوده، بلکه مشکل مستأجر باشد؛ مثل اینکه ماشینی را برای مسافرت چند روزه اجاره کند و به علّت مریضی و بستری در بیمارستان، از مسافرت در مدّت اجاره عاجز شود؛ ‌در این صورت، اجاره به قوّت خود باقی است.^[۱۸]

ب. آن مشکل و مانع عمومی باشد؛ مانند اینکه در مثال قبل در مدّت اجاره به علّت شرایط جوّی، امکان سفر با ماشین وجود نداشته باشد؛ در این صورت، اجاره باطل است.

ج۳، مسئله ۴۶۰ . اگر مستأجر در بخشی از مدّت اجاره، به سبب مانعی نتواند از مال استفاده کند، در صورتی که آن مانع عمومی نبوده – مثل اینکه به علّت مریضی نتواند از وسیلۀ نقلیه‌ای که اجاره کرده، در بخشی از مدّت اجاره استفاده نماید – در این صورت، حکم مذکور در مورد (الف) از مسألۀ قبل جاری می‌شود؛

امّا اگر آن مانع عمومی بوده – مانند مورد (ب) از مسألۀ قبل – صحیح بودن عقد اجاره نسبت به آن بخش از مدّت اجاره، محلّ اشکال است و احتیاط واجب آن است که موجر و مستأجر با یکدیگر مصالحه نمایند.

از بین بردن مال مورد اجاره^[۱۹]

اگر مال اجاره داده شده توسط مستأجر یا موجر یا فرد دیگری از بین برود یا توسط یکی از آنها به ‌گونه‌ای شود که امکان دستیابی به آن عرفاً غیر ممکن گردد، سه صورت دارد^[۲۰] که حکم آن در ضمن سه مسألۀ بعد ذکر می‌شود:

ج۳، مسئله ۴۶۱ . اگر خود مستأجر مالی را که اجاره کرده از بین ببرد، باید اجاره‌بهای قراردادی را بپردازد؛ چه اینکه مال را تحویل گرفته باشد یا نه؛ پس اگر مستأجر وسیله‌ای را که اجاره کرده خراب کند، پرداخت اجاره‌بهای قراردادی بر وی لازم است.

ج۳، مسئله ۴۶۲ . اگر موجر مالی را که اجاره داده تلف کرده و از بین ببرد، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند. در نتیجه، اگر اجاره‌بها را داده پس بگیرد^[۲۱] و می‌تواند فسخ نکند و اجرت المثل را از زمان تلف تا آخر مدّت اجاره از موجر بگیرد؛

مثلاً چنانچه اجرت ‌المثل ۵۰۰‌ هزار تومان و اجاره‌‌بهای قراردادی ۴۰۰ هزار تومان باشد و موجر قبل از اینکه مستأجر از مال استفاده کند آن را تلف نماید، در صورتی که مستأجر اجاره را فسخ نکند، موجر در مجموع ۱۰۰ هزار تومان به مستأجر بدهکار می‌شود.

ج۳، مسئله ۴۶۳ . اگر فرد دیگری غیر از موجر و مستأجر، مال مورد اجاره را از بین ببرد، در صورتی که قبل از تحویل به مستأجر، مال را از بین برده باشد، مستأجر همانند صورت مذکور در مسألۀ قبل، می‌تواند اجاره را فسخ کند و می‌تواند فسخ نکند و اجرت‌المثل را از فردی که آن را تلف کرده بگیرد؛

امّا در صورتی که پس از تحویل، مال را از بین ببرد، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر اجرت ‌المثل را از زمان تلف تا آخر مدّت اجاره از شخص تلف کننده می‌گیرد.

شرایط منافعی که مال برای آن اجاره داده می‌شود

ج۳، مسئله ۴۶۴ . منافعی که مال برای آن اجاره داده می‌شود، ‌باید دارای شرایط ذیل باشد:

• ۱. نوع آن (نوع استفاده) معلوم باشد؛
• ۲. ارزش مالی داشته باشد (بنابر احتیاط واجب)؛
• ۳. حرام نباشد؛
• ۴. مقدار آن (مقدار استفاده از مال) معلوم باشد.

توضیح این شرایط، در مسائل بعد ذکر می‌شود.

۱. نوع استفاده معلوم باشد

ج۳، مسئله ۴۶۵ . اگر مالی که اجاره داده می‌شود، قابلیّت برای بهره‌برداری‌های گوناگون داشته باشد، مثل آنکه ساختمان مورد اجاره، هم قابل سکونت بوده و هم قابل بهره‌برداری کسبی یا انبار و… باشد، چنانچه تنها برای برخی از انواع بهره‌برداری‌ها اجاره داده می‌شود، باید هنگام اجارۀ آن، استفاده و منفعت معیّن باشد؛

امّا اگر همۀ منافع مال مورد اجاره واقع شده است، اجاره صحیح است و انتخاب نوع منفعت و بهره‌برداری‌ با مستأجر می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۶۶ . اگر اجاره بدون تعیین نوع منفعت واقع شود، چنانچه قرارداد نسبت به تمام منافع و کاربری‌های معمول مال شمول داشته باشد، طوری که در صورت ذکر نشدن برخی از انواع بهر‌ه‌برداری در متن قرارداد، عرفاً شامل همۀ انواع بهره‌برداری‌ها شود، اجاره نسبت به همۀ آنها صحیح است، وگرنه قرارداد اجاره باطل می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۶۷ . اگر ماشینی برای حمل بار اجاره شود، در صورتی که اجاره بر حمل هر نوع باری واقع گردد، طوری که اختیار با مستأجر باشد، یا اینکه تفاوت انواع بار عرفاً در اجاره دادن ماشین اهمیّت نداشته باشد، تعیین نوع بار لازم نیست.^[۲۲]

۲. ارزش مالی داشته باشد (بنابر احتیاط واجب)

ج۳، مسئله ۴۶۸ . اگر منفعت و استفاده‌ای که مال برای آن اجاره داده می‌شود، ارزش مالی نداشته باشد، طوری که پول دادن در مقابل آن، غیر معقول (سفیهانه) باشد، بنابر احتیاط واجب اجاره باطل است.

۳. حرام نباشد

ج۳، مسئله ۴۶۹ . اگر مالی فقط استفادۀ حرام داشته باشد، مثل ابزار مخصوص موسیقی حرام یا سی-دی‌های مبتذل، اجارۀ آن باطل می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۷۰ . اگر انسان چیزی که قابلیّت استفادۀ حلال را دارد به کسی اجاره دهد که می‌داند آن را در حرام بکار می‌گیرد، مثل آنکه تالار یا سالن را به کسی اجاره دهد که می‌داند در آن، کارهای حرامی مانند اجرای موسیقی لهوی، اختلاط حرام زن و مرد انجام می‌شود، با وجود دو شرط، اجاره صحیح است:

الف. اجاره بر خصوص منافع حرام آن مال، واقع نشده باشد؛

ب. با مستأجر توافق و تبانی نکرده باشند که مال را در امور حرام بکار گیرد.

بنابراین، با وجود این دو شرط، اجاره به خودی خود صحیح است، هرچند احتیاط مستحب در ترک آن می‌باشد؛

البتّه، ممکن است در بعضی از موارد به جهت عنوان ثانوی، از قبیل ترویج فساد یا منافات با نهی از منکر واجب، چنین اجاره‌ای حرام محسوب گردد.^[۲۳]

ج۳، مسئله ۴۷۱ . اگر انسان چیزی را که قابلیّت استفاده در حرام و حلال دارد، برای بکارگیری در حرام اجاره دهد و مستأجر هم آن را به همین عنوان اجاره کند، به عبارت دیگر موجر و مستأجر هماهنگی و توافق کنند که مستأجر آن را در حرام بکار گیرد و معامله برای انجام این غرض انجام پذیرد، اجاره حرام و باطل است؛ چه اینکه این امر در اجاره شرط شود یا نه.

مثل اینکه با توضیحات فوق، طرفین توافق و تبانی کنند در سالنی که اجاره داده می‌شود، مستأجر کنسرت موسیقی لهوی یا مسابقۀ‌ قمار برگزار کند یا در مغازه‌ای که اجاره داده می‌شود، شراب فروخته یا نگهداری کند یا ماشین مورد اجاره را در حمل شراب بکار گیرد.

همین طور، اگر اجاره مقیّد به بکارگیری مال در حرام باشد، یعنی منافع و کاربری‌های حرام مال، مورد اجاره واقع شده باشد (نه منافع حلال یا مطلق منافع)، در این صورت نیز اجاره حرام و باطل می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۷۲ . اگر موجر مالی را که قابلیّت بکارگیری در حرام و حلال دارد، به این شرط اجاره دهد که مستأجر آن را در حرام بکار گیرد و او هم بپذیرد، شرط باطل است، ولی اجاره صحیح می‌باشد؛^[۲۴]

البتّه، چنانچه توافق و هماهنگی بین آن دو برای بکارگیری مال در حرام واقع شده باشد، یا اجاره مقیّد به استفاده در حرام باشد، ‌‌همان طور که در مسألۀ قبل بیان شد، چنین اجاره‌ای حرام و باطل است^[۲۵] و فرق بین «قید» و «شرط» در اجاره، در مسألۀ بعد ذکر می‌گردد.

ج۳، مسئله ۴۷۳ . فرق بین «قید» و «شرط» در اجاره، به صورت ذیل است:

در اجارۀ «مقیّد»، تنها حِصّه و بخش خاصّی از منافع مال اجاره داده می‌شود، نه مطلق منافع؛ ‌مثلاً اگر اجاره مقیّد به استفادۀ مال در حرام باشد، ‌در حقیقت از بین تمام منافع و کاربری‌های مال، تنها کاربری حرام آن مورد اجاره واقع شده و منافع حلال، اصلاً مورد اجاره قرار نگرفته است.

در اجارۀ «مشروط»، منافع خاصّی مورد اجاره واقع نشده، بلکه اجاره بر مطلق منافع مال واقع گردیده است، ولی طرفین علاوه بر اصل اجاره، به امر دیگری نیز (شرط) ملتزم شده‌اند؛ مثلاً در اجاره‌ای که مشروط به استفادۀ مال در حرام است، اجاره بر مطلق منافع (نه فقط منافع حرام) واقع گردیده و موجر التزام و پای‌بند بودن خود به اجاره را مرتبط به استفادۀ مستأجر در کاربری حرام نموده است؛

در حقیقت، در اجارۀ مقیّد یک تعهّد و التزام برای طرفین وجود دارد و آن هم تعهّد به اجاره‌ای است که در آن، مورد اجاره محدود است؛ امّا در اجارۀ مشروط، دو تعهّد و التزام وجود دارد، یک تعهّد به اصل اجاره و دیگری تعهّد به اینکه مال در مورد مشخّص بکار گرفته شود.

۴. مقدار استفاده از مال معلوم باشد

ج۳، مسئله ۴۷۴ . هنگام اجاره، باید مقدار استفاده از مال مورد اجاره معلوم باشد^[۲۶] و این امر، با یکی از موارد ذیل انجام می‌شود:

الف. تعیین مدّت؛ مثل آنکه خانه یا مغازه یا ماشین یا کالای دیگر، برای استفادۀ یک سال یا یک ماه اجاره داده شود و فرقی ندارد که آن مدّت زمان، طولانی باشد یاکوتاه.

ب. تعیین مسافت؛ مثل آنکه ماشینی برای پیمودن مسافت ۱۰۰ کیلومتر یا برای رفتن از مشهد به قم، از راه مشخّص اجاره داده شود.^[۲۷]

ج۳، مسئله ۴۷۵ . در هر یک از موارد ذکر شده در مسألۀ قبل، لازم است طول زمانی که استفاده از مال اجاره شده، در آن مدّت انجام می‌شود نیز معیّن گردد. بنابراین، در مورد «الف» (تعیین مدّت)، اگر خانه‌ای یک ساله اجاره داده شود، ولی زمان آغاز و پایان یک سال تعیین نگردد، اجاره باطل است و در مورد «ب» (تعیین مسافت)، اگر ماشینی برای مسافرت از مشهد به قم اجاره شود و تعیین اینکه سفر مذکور در ماه ذی‌القعده انجام شود یا ذی‌الحجّه به آینده موکول گردد، اجاره به‌طور صحیح واقع نشده است؛

البتّه، چنانچه زمان اجاره در مثال مذکور دو ماه باشد، طوری که مستأجر بتواند در این دو ماه هر وقت بخواهد مسافت مذکور را طی کند، اشکال ندارد.^[۲۸]

ج۳، مسئله ۴۷۶ . اگر آغاز یا پایان مدّت زمان اجاره نامعیّن و مبهم باشد، اجاره باطل است.

بنابراین، اگر موجر خانه‌ای را که خود در آن ساکن است، برای مدّت یک سال اجاره دهد و بگوید: آغاز یک سال وقتی است که بتوانم خانه‌ای برای سکونت خود پیدا کنم و معلوم نباشد چه‌ وقت بتواند خانه پیدا کند، اجارۀ صحیحی منعقد نشده است.

ج۳، مسئله ۴۷۷ . اگر ابتدای زمان اجاره، مدّت خاصّی پس از انعقاد اجاره قرار داده شود، اشکال ندارد، هرچند در زمان انعقاد قرارداد، آن مال در اجارۀ فرد دیگر باشد؛

مثل اینکه موجر خانه‌ای را که در آن مستأجری ساکن است و یک ماه از مدّت اجاره‌اش باقی مانده، یک‌ساله به مستأجر دیگری اجاره دهد و زمان آغاز آن را یک ماه پس از انعقاد اجاره قرار دهند.

ج۳، مسئله ۴۷۸ . اگر قرارداد اجاره منعقد شده و ابتدای مدّت اجاره در آن ذکر نشده و نشانه و علامتی هم وجود نداشته باشد که از آن برداشت شود زمان خاصّی برای شروع اجاره قرار داده شده، ابتدای آن بعد از انعقاد قرارداد اجاره می‌باشد.^[۲۹]

ج۳، مسئله ۴۷۹ . اگر در هنگام انعقاد قرارداد، مقداری از زمان اجاره قطعی و معلوم باشد، ولی مدّت بیشتر به انتخاب بعدی مستأجر واگذار شود، مثلاً موجر به مستأجر بگوید: «خانه را ماهی یک میلیون تومان به تو اجاره دادم» یا بگوید: «خانه را یک ماهه به یک میلیون تومان اجاره دادم و بعد از آن هم تا هر زمان سکونت کنی، اجارۀ آن ماهی یک میلیون تومان است» و زمان آغاز مدّت اجاره هم معلوم باشد، اجارۀ ماه اوّل صحیح و اجارۀ ماه‌های بعد باطل می‌باشد.

ج۳، مسئله ۴۸۰ . اگر مسافر یا زائری که معلوم نیست چقدر در شهر می‌ماند با صاحب هتل یا مسافرخانه یا منزل قرار بگذارد مثلاً شبی ۱۰۰ هزار تومان به او بدهد، ولی ماندن او در غیر از شب اوّل نامعلوم باشد، استفاده از آن مکان برایش با رضایت طرف مقابل اشکال ندارد؛ ولی چون مدّت را معیّن نکرده‌اند، چنین قراردادی در قالب اجاره نسبت به غیر از شب اوّل صحیح نیست.

در این ‌گونه موارد، اگر بخواهند قرارداد صحیحی منعقد شود و بر طبق آن مسافر هرچند روزی که بخواهد با پرداخت روزی ۱۰۰‌ هزار تومان بتواند در محل ساکن شود، می‌توانند یکی از دو روش ذیل را بکار گیرند:

الف. صاحب‌خانه به عنوان قرارداد جُعاله^[۳۰] به مسافر بگوید: «اگر ۱۰۰‌ هزار تومان بدهی، منفعت امشب خانه را به تو واگذار می‌کنم و نسبت به شب‌های دیگر نیز، هر شب که ۱۰۰ هزار تومان بپردازی، منفعت آن شب خانه را به تو واگذار می‌نمایم».^[۳۱]

ب. صاحب‌خانه به مسافر بگوید: «استفاده از خانه را برایت جایز و مباح قرار می‌دهم، در صورتی که به ازای هر شبانه‌روز استفاده از آن ۱۰۰ هزار تومان بپردازی» (اباحۀ مقیّد به پرداخت عوض).

ج۳، مسئله ۴۸۱ . در قراردادهای جُعاله یا اباحه که در مسألۀ قبل ذکر شد، صاحب‌خانه می‌تواند در هر روز که بخواهد قبل از پرداخت مبلغ آن روز، به‌طور کلّی از جُعاله یا اباحۀ خود برگردد.

بنابراین، برای ایجاد اطمینان خاطر از این جهت می‌توانند از قرارداد الزام‌آوری استفاده کنند؛ مانند اینکه مسافر منزل را به مدّت یک ماه به مبلغ سه میلیون تومان اجاره کند و در ضمن آن برای خود حقّ فسخ قرار دهد و تصریح کند که فسخ به‌ گونه‌ای باشد که با انجام آن، فقط زمان باقیمانده فسخ شود، نه زمان سپری شده (توضیح بیشتر در این باره، در مسألۀ «۵۲۸» ذکر می‌شود).

ج۳، مسئله ۴۸۲ . حکم مذکور در مسائل «۴۷۹ و ۴۸۰» در موارد مشابه – همچون مثال‌های ذیل – نیز جاری است:

– کتاب یا وسیله‌ای که در مقابل روزی ۵‌ هزار تومان در اختیار دیگری قرار می‌گیرد؛

– پارکینگی که به ازای ساعتی ۲ هزار تومان در اختیار رانندگان قرار می‌گیرد؛

– وسایل ورزشی که برای استفاده از آن در مقابل هر ساعت ۵ هزار تومان، به افراد داده می‌شود؛

در تمام موارد فوق، که غیر از بخش ابتدایی اجاره (مانند روز اوّل یا ساعت اوّل) مدّت استفادۀ فرد از ابتدا معلوم نیست و پس از آن با توجّه به زمان استفاده بر اساس مبلغ اعلام شده، هزینه و اجرت مدّت مذکور محاسبه و دریافت می‌شود، می‌توان از راه‌هایی که در مسألۀ «۴۸۰» ذکر شد، به جای اجاره استفاده نمود.