[۴۸۳] [۴۸۴] [۴۸۵] [۴۸۶] [۴۸۷] [۴۸۸] [۴۸۹] [۴۹۰] [۴۹۱] [۴۹۲] [۴۹۳] [۴۹۴] [۴۹۵] [۴۹۶] [۴۹۷] [۴۹۸] [۴۹۹] [۵۰۰] [۵۰۱] [۵۰۲] [۵۰۳] [۵۰۴] [۵۰۵] [۵۰۶] [۵۰۷] [۵۰۸] [۵۰۹] [۵۱۰] [۵۱۱]
اجاره بها
انواع اجاره بها
ج۳، مسئله ۴۸۳ . هر یک از موارد زیر را می‌توان به عنوان «اجارهبها» قرارداد:
الف. عین شخصی؛ مثل آنکه خانه‌ای یک ساله اجاره داده شود، در مقابل یک قطعه طلای مشخّص که مال مستأجر بوده است.[۱]
ب کلّی در ذمّه؛[۲] مثل اینکه خانه‌ای یک ساله، در مقابل ۲۴ میلیون تومان در ذمّۀ مستأجر اجاره داده شود.
ج. عمل؛ مثل اینکه کشاورز زمین زراعی را برای مدّت معیّن اجاره کند، در مقابل اینکه در آن مدّت از محصولات مالک در زمین دیگر مراقبت نماید.
د. منفعت؛ مثل اینکه فرد مغازه‌اش را به شخصی (مثلاً علی) یک ساله اجاره دهد، در مقابل آنکه منفعت خانۀ علی (مستأجر) در آن مدّت مال وی باشد.
ه . حقّ قابل نقل و انتقال؛ مثل حقّ تحجیر.[۳]
شایان ذکر است، در بیشتر موارد، اجارهبها کلّی در ذمّه است.
شرایط اجاره بها[۴]
ج۳، مسئله ۴۸۴ . اجاره بها باید معیّن بوده و مبهم نباشد و نیز از نظر نوع (هر یک از موارد ذکر شده در مسألۀ قبل) و همین طور مقدار و صفات و خصوصیّات آن، مشخّص باشد؛
مثلاً اگر اجاره بها مبلغی پول است مقدار آن معلوم باشد و اگر کالا است، اندازه‌اش با وزن یا پیمانه یا مشاهده (هر معیاری که در مورد آن کالا متعارف است) و همین طور صفات و ویژگی‌هایش معیّن باشد و اگر عمل است، مدّت و کیفیّت عمل مشخّص باشد و اگر منفعت است مدّت و نوع منفعت معلوم باشد و اگر حق است، نوع حقّ و مدّت آن[۵] معیّن باشد.
شرح بیشتر دربارۀ معلوم بودن مال، از توضیحاتی که در مباحث قبل ذکر شد، روشن می‌شود.
ج۳، مسئله ۴۸۵ . اگر فرد مثلاً ماشینی را برای رفتن از مشهد به قم به مبلغ معیّن – مثلاً ۸۰۰ هزار تومان – اجاره کند و موجر با وی شرط کند اگر وی را تا فلان ساعت به مقصد برساند، علاوه بر ۸۰۰ هزار تومان اجاره بها، ۲۰۰ هزار تومان دیگر هم به او بدهد یا مستأجر شرط کند که اگر وی را تا فلان ساعت نرساند، ۶۰۰ هزار تومان به او بدهد و مجاز باشد خود را نسبت به ۲۰۰ هزار تومان دیگر، بریء الذمّه نماید، اجاره و شرط آن صحیح است و باید مطابق شرط عمل شود؛
امّا اگر اجاره بها نامعیّن باشد، اجاره باطل است؛
مثل آنکه بگوید: «این ماشین را اجاره می‌کنم و اجاره بهای آن بستگی به زمان رسیدن به مقصد دارد؛ اگر فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، اجاره بها ۸۰۰ هزار تومان و اگر فلان ساعت زودتر برسانی، یک میلیون تومان است»؛ یا بگوید: «اگر فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، اجاره بها ۸۰۰ هزار تومان و اگر بعد از آن برسانی، ۶۰۰ هزار تومان می‌باشد».
شایان ذکر است، اگر قرار مذکور به صورت جُعاله باشد صحیح است؛ مثل آنکه بگوید: «اگر ماشینت را در اختیارم قرار دهی و فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، ۸۰۰ هزار تومان و اگر فلان ساعت زودتر برسانی، یک میلیون تومان بابت حقّ الزحمه (جُعْل) می‌پردازم»؛ یا بگوید: «اگر ماشینت را در اختیارم قرار دهی و فلان ساعت مرا به مقصد برسانی ۸۰۰ هزار تومان و اگر بعد از آن برسانی، ۶۰۰ هزار تومان بابت حقّ الزحمه (جُعْل) می‌پردازم».
ج۳، مسئله ۴۸۶ . اگر در ضمن اجاره قرار بگذارند و شرط کنند که اجاره بها یا بخشی از آن با تأخیر داده شود – چه رأسی و چه قسطی – باید زمان پرداخت آن معلوم گردد، هرچند به صورت حدّاکثری باشد؛ مثلاً در مال الاجاره‌ای که قرار است یک دفعه داده شود، گفته شود حداکثر تا سه ماه دیگر پرداخت شود.
همین طور، در صورتی که اجاره بها قسطی باشد، باید مقداری که در هر قسط پرداخت می‌شود، مشخّص شود.
ج۳، مسئله ۴۸۷ . اگر هنگام اجاره، «اجاره بها» را از چیزهایی قرار دهند که کاسبی کردن با آن حرام است، مانند شراب یا مال غصبی، اجاره باطل است؛
البتّه، اگر «اجاره بها» به صورت کلّی در ذمّه[۶] باشد و مستأجر قصد داشته باشد آن را از مال حرام بپردازد یا بدون اینکه چنین قصدی داشته باشد، آن را از مال حرام بدهد، اجاره صحیح است؛ ولی با پرداخت حرام، بدهیش به موجر ادا نشده و باید آن را از مال حلال بدهد.[۷]
ج۳، مسئله ۴۸۸ . اگر در اجارۀ زمین زراعتی، اجاره بها محصول همان زمین قرار داده شود، اجاره باطل است؛ چه اینکه اجاره بها به صورت مشاع باشد، مثل نصف یا یک سوّم محصول آیندۀ زمین، یا مشاع نباشد، مثل ۱۰۰ کیلو گرم از محصول گندم همان زمین، یا اینکه اجاره بها را ۱۰۰ کیلو گرم گندم در ذمّۀ مستأجر قرار دهند، مشروط بر اینکه از همان زمین باشد؛
البتّه، اگر محصولی که به عنوان اجاره بها قرار داده می‌شود، هنگام اجاره موجود باشد، اشکال ندارد.[۸]
ج۳، مسئله ۴۸۹ . انسان می‌تواند زمینی را برای مدّت معیّنی اجاره دهد، در مقابل اینکه مستأجر در آن زمین، بنائی با کیفیّت و اندازۀ معیّن بسازد یا آن را با ویژگی و اندازۀ معیّن با کاشتن درخت و جاری کردن نهر یا حفر چاه و مانند آن به صورت باغ در آورد.[۹]
مطالبه و تحویل منفعت مال مورد اجاره و اجارهبها
مطالبه
ج۳، مسئله ۴۹۰ . با انجام قرارداد اجاره، مستأجر، مالک منفعت مال مورد اجاره و موجر، مالک اجاره بها می‌شود؛
زمانی که هر یک می‌تواند این مال را (که با قرارداد اجاره مالک شده) از دیگری مطالبه کند، دو صورت دارد:
الف. هنگام قرارداد اجاره، برای پرداخت اجاره بها یا در اختیار قرار دادن منفعت مال مورد اجاره، زمان خاصّی در نظر گرفته و شرط کرده‌اند؛ چه اینکه به این امر تصریح شده باشد یا به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره و مانند آن، اجاره بر اساس آن واقع شده باشد؛[۱۰]
مثل آنکه در اجارۀ یک سالۀ منزل، قرار گذاشته باشند که اجاره بها به صورت اقساط و در آخر هر ماه پرداخت شود؛ یا در اجارۀ دو سالۀ مغازه قرار گذاشته باشند اجاره‌بهای هر سال در ابتدای همان سال و به اصطلاح، «پیش» گرفته شود؛
در این صورت، بر اساس قرارداد عمل می‌شود.
ب. هنگام اجاره، چنین شرطی نشده باشد؛
در این صورت، نه مستأجر قبل از در اختیار قرار دادن اجاره بها حقّ مطالبۀ منفعت مال مورد اجاره را دارد و نه موجر قبل از در اختیار گذاشتن منفعت مال مورد اجاره، حقّ دارد اجاره بها را مطالبه کند.
تحویل
ج۳، مسئله ۴۹۱ . بر موجر واجب است منفعت مال مورد اجاره را در زمانی که قرارداد اجاره اقتضای آن را دارد، در اختیار مستأجر قرار دهد که این زمان با توجّه به شرایط قرارداد متفاوت است؛ همین طور، مستأجر باید اجاره بها را در چنین زمانی به موجر تحویل دهد؛
البتّه، در مواردی که موجر یا مستأجر، از تحویل، در زمانی که بر او واجب است، امتناع کند، بر دیگری تحویل واجب نیست.
ج۳، مسئله ۴۹۲ . حکم لزوم یا عدم لزوم در اختیار قرار دادن مال مورد اجاره توسط موجر، چند صورت دارد:
الف. شرط شده باشد که مال مورد اجاره به مستأجر تحویل داده شود؛ چه اینکه به این شرط تصریح شده باشد یا اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره و مانند آن، اجاره بر اساس آن واقع شده باشد؛
ب. چنین شرطی وجود ندارد، امّا استفاده از آن مال، تنها با تحویل گرفتن آن امکان‌پذیر است، مانند اجارۀ اشیائی همچون ظرف یا کتاب در بیشتر موارد؛
در این دو صورت (الف و ب)، موجر باید مال مورد اجاره را به مستأجر تحویل دهد.
ج. شرط تحویل مال نشده و امکان استفاده از مال بدون تحویل آن وجود دارد؛
در این صورت (ج)، تحویل مال بر موجر لازم نیست؛ مثل آنکه ماشین را برای بردن اسباب اجاره دهد که اگر شرط تحویل صورت نگرفته باشد، موجر می‌تواند هنگام حمل بار، خود نیز در ماشین حضور داشته باشد و ماشین را به مستأجر تحویل ندهد.
ج۳، مسئله ۴۹۳ . اگر موجر در زمانی که تحویل بر او واجب است – که در مسائل «۴۹۱ و ۴۹۲» توضیح داده شد – از تحویل امتناع ورزد یا پس از تحویل، آن را از مستأجر بگیرد، مستأجر می‌تواند به هر یک از امور ذیل اقدام کند:
الف. اجاره را فسخ نکند و موجر را مجبور به تحویل نماید (مگر آنکه امکان تحویل دادن برای موجر وجود نداشته باشد).
ب. اجاره را فسخ نکند و تمام اجاره بهای قراردادی را بدهد؛ ولی اجرت المثل منافع را نسبت به مدّتی که مال مورد اجاره به او تحویل داده نشده، از موجر مطالبه کند.
ج. اجاره را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «۵۲۸» خواهد آمد.
ج۳، مسئله ۴۹۴ . اگر مستأجر اجاره بها را در زمان مقرّر نپردازد، موجر بین دو کار ذیل مخیّر است:
الف. اجاره را فسخ نکند و مستأجر را به پرداخت اجاره بها مجبور کند؛ مگر آنکه وی توانایی پرداخت نداشته باشد.
دریافت دیرکرد بابت تأخیر در پرداخت اجاره بها، در صورتی که دین در ذمّۀ مستأجر باشد، مطلقاً جایز نیست.[۱۱]
ب. اجاره را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «۵۲۸»خواهد آمد.
ضمان مال مورد اجاره (تلف یا نقص – استفادۀ غیر مجاز)[۱۲]
ج۳، مسئله ۴۹۵ . مال مورد اجاره در مدّت اجاره، نوعی «امانت» در دست مستأجر به شمار می‌رود؛
بنابراین، چنانچه از بین برود یا معیوب شود، اگر در نگهداری از آن کوتاهی کرده یا در استفاده از آن زیاده‌روی نموده، مثل اینکه وسیلۀ نقلیّه را بیش از اندازه بار کرده، ضامن است[۱۳] و در غیر این صورت، ضامن نیست.[۱۴]
شایان ذکر است، حکم این مسأله در اجارۀ باطل نیز جاری است؛
البتّه، حکم صورتی که موجر در ضمـن اجارۀ صحیـح شرط کـرده مستأجـر خسارت وارد شده را جبران نماید یا ضامـن آن باشـد، در مسألۀ «۴۹۷» ذکر می‌شـود.
ج۳، مسئله ۴۹۶ . با توجّه به مسألۀ قبل اگر لوازمی از قبیل کولر، آبگرمکن، لامپ و مانند آنکه همراه با منزل اجاره داده شده – بدون کوتاهی مستأجر در نگهداری از آن یا زیاده‌روی در استفاده – خراب شود، مستأجر ضامن نیست.
شایان ذکر است، حکم صورت شرط ضمان یا جبران خسارت وارد شده در مسألۀ بعد ذکر می‌شود، همین طور حکم لزوم تعمیر فوری لوازم مذکور توسط موجر و احکام مربوط به آن، از مسألۀ «۴۵۶» فهمیده می‌شود.
ج۳، مسئله ۴۹۷ . اگر موجر هنگام اجاره شرط کرده باشد که در صورت تلف یا معیوب شدن مال مورد اجاره – هرچند بدون کوتاهی در نگهداری یا زیاده‌روی در استفاده باشد – مستأجر خسارت وارد شده را مجّاناً جبران نماید و مثل یا قیمت یا کاهش قیمت را بپردازد، چنین شرطی صحیح می‌باشد و لازم است طبق شرط عمل شود؛
ولی اگر موجر شرط کند در صورت تلف یا معیوب شدن – هرچند بدون کوتاهی یا زیاده‌روی باشد – مستأجر مثل یا قیمت یا کاهش قیمت را بدهکار باشد، چنین شرطی صحیح نمی‌باشد.[۱۵]
ج۳، مسئله ۴۹۸ . کسی که مثلاً وسیلۀ نقلیّه‌ای را برای حمل کالا اجاره کرده، چنانچه با آن بیش از اندازه‌ای که در اجاره شرط شده بار ببرد، یا در مواردی که اندازۀ بار شرط نشده، با آن بیش از مقدار معمول و متعارف بار ببرد، باید علاوه بر تمام اجاره بهای قراردادی، اجرت المثل حمل مقدار اضافه بار را هم بپردازد.
همین طور، اگر آن وسیله تلف یا معیوب شود، ضامن مثل یا قیمت (در صورت تلف) و کاهش قیمت (در صورت معیوب شدن) نیز می‌باشد.
همین حکم، در جایی که وسیلۀ نقلیّه را برای حمل بار تا مسافت معیّنی اجاره کرده، امّا بیش از آن مسافت بار برده نیز جاری است.
ج۳، مسئله ۴۹۹ . اگر مستأجر مال مورد اجاره را در کاری غیر از آنچه برای آن اجاره کرده بکار گیرد – مثلاً وسیلۀ نقلیّه را برای بردن خانوادۀ خود به محلّ معیّنی اجاره کند، امّا به جای این کار با آن حمل بار نماید – باید تمام اجاره‌بهای قراردادی را بپردازد و علاوه بر آن، اگر اجرت المثل حمل بار بیشتر باشد، ما به التّفاوت آن را نیز بدهد.
ج۳، مسئله ۵۰۰ . اگر فردی مثلاً اتاق معیّنی از هتل و مانند آن را اجاره کند و آن را تحویل بگیرد؛ امّا عمداً یا اشتباهاً از اتاق دیگری استفاده کند، باید علاوه بر پرداخت اجاره‌بهای قراردادیِ اتاق اجاره شده، اجرت المثل استفاده از اتاق دیگر را هم بپردازد.
اجاره دادن مال اجاره شده
ج۳، مسئله ۵۰۱ . اگر مستأجر بخواهد مالی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد، چنانچه اجاره مشروط یا مقیّد باشد به اینکه مستأجر آن را به دیگری اجاره ندهد یا فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر باید طبق توافق عمل کند؛ در غیر این صورت، می‌تواند با شرایطی که در مسألۀ «۵۰۴» ذکر می‌شود، آن را اجاره دهد.
توضیح حکم اجاره‌ای که مشروط یا مقیّد به استفادۀ خود فرد یا اجاره ندادن آن به دیگری است، در دو مسألۀ بعد ذکر می‌شود.
ج۳، مسئله ۵۰۲ . اگر موجر مال را فقط برای استفادۀ خود مستأجر اجاره دهد، طوری که «استفادۀ خود مستأجر» قید اجاره باشد،[۱۶] مثلاً پدری که می‌خواهد فرزندش در کنار او زندگی کند، یک طبقه از خانه‌اش را با توضیح مذکور به او اجاره دهد، چنانچه مستأجر (فرزند) آن را به دیگری اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است.[۱۷]
بنابراین، اگر مستأجر دوّم از خانه استفاده کند، در صورتی که از این امر اطلاع داشته، گناهکار است و در هر حال، مستأجر اوّل باید اجاره بهایی را که در اجارۀ اوّل با موجر قرار گذاشته به او بپردازد و چنانچه اجرت المثل مدّتی که مستأجر دوّم از خانه استفاده کرده، بیش از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، لازم است مستأجر اوّل ما به التّفاوت را به موجر بپردازد.
شایان ذکر است، ضامن بودن مستأجر دوّم – چه اطلاع از این امر داشته و چه نداشته – نسبت به مستأجر اوّل یا موجر، محلّ اشکال است و در این مورد، رعایت مقتضای احتیاط ترک نشود.
ج۳، مسئله ۵۰۳ . اگر موجر هنگام اجاره شرط کند که مستأجر مال مورد اجاره را به دیگری اجاره ندهد یا شرط کند فقط خودش از آن استفاده نماید – چه شرط به صورت صریح ذکر شده و چه اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره، اجاره بر اساس آن واقع شود – چنانچه مستأجر برخلاف شرط عمل کرده و آن را اجاره دهد گناه کرده،[۱۸] ولی اجارۀ دوّم نیز همانند اجارۀ اوّل صحیح است؛
البتّه، موجر اوّل می‌تواند قرارداد اجارۀ خود با مستأجر اوّل را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «۵۲۸»خواهد آمد.
ج۳، مسئله ۵۰۴ . اگر مستأجر مجاز باشد مال را به دیگری اجاره دهد،[۱۹] اجاره دادن آن به دیگری چند صورت دارد:
۱. مستأجر بخواهد آن را به همان قیمتی که اجاره کرده یا کمتر اجاره دهد؛
در این صورت، اجاره دوّم صحیح می‌باشد.
۲. مستأجر بخواهد آن را به قیمتی بیشتر از آنچه اجاره کرده، اجاره دهد – چه اینکه نوع اجاره بها در هر دو اجاره مانند هم باشد یا متفاوت- مثلاً در یکی اجاره بها «ریال» و در دیگری «دینار» یا «کالا» باشد؛
این صورت، خود دارای دو فرض است:
الف. مستأجر در رابطه با مال اجاره شده، تغییراتی مثل تعمیر، نقّاشی، سفیدکاری و… انجام داده یا نسبت به آن مال، خسارت یا غرامتی متحمّل شده، هرچند برای نظافت یا نگهداری از آن باشد؛
در این فرض، اجاره دادن آن صحیح است؛ البتّه، بنابر احتیاط واجب باید مقدار زیادی اجاره بها، متناسب با آن تغییرات یا غرامت باشد.
ب. تغییر یا غرامتی صورت نپذیرفته؛
در این فرض، اگر مال مورد اجاره، خانه یا مغازه یا کشتی باشد، اجاره دادن آن بنابر فتوی و اگر غیر از اینها – مثل زمین- باشد، بنابر احتیاط واجب جایز نیست.
ج۳، مسئله ۵۰۵ . تغییراتی که در مسألۀ قبل ذکر شد، لازم نیست ایجاد اموری ثابت در مال مورد اجاره باشد. بنابراین، اگر فرد منزلی را اجاره کرده، چنانچه لوازمی مانند یخچال، بخاری، کولر، فرش، تخت‌خواب در آن بگذارد و بخواهد آن را به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد، چنانچه مقدار زیادی اجارهبها متناسب با آن تغییرات باشد، اشکال ندارد.
ج۳، مسئله ۵۰۶ . در مواردی از مسألۀ «۵۰۴» که مستأجر مجاز نیست مالی را که اجاره کرده، به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد – مانند قسمت «ب» – چنانچه آن را به مبلغ بیشتر اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است[۲۰] و مستأجر دوّم، باید اجرت المثل استفاده از آن مال را به مستأجر اوّل بپردازد؛
البتّه، اگر اجرت المثل مذکور بیشتر از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، مستأجر اوّل نمی‌تواند بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اول از مستأجر دوّم دریافت کند.
پس اگر خانه‌ای را به ۲ میلیون تومان اجاره کرده و بدون تغییر و غرامت به ۴ میلیون تومان به دیگری اجاره داده و اجرت المثل مدّت استفاده ۱ میلیون تومان باشد، تنها مستحقّ ۱ میلیون تومان است؛ ولی چنانچه در مثال فوق، اجرت المثل ۳ میلیون تومان باشد، مستأجر اوّل بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اوّل (۲ میلیون تومان)، استحقاق ندارد.
ج۳، مسئله ۵۰۷ . در مواردی که اجاره دادن مال اجاره شده صحیح است، اگر فرد قسمتی از مال اجاره شده را به کمتر یا مساوی با کلّ اجاره بهای قبلی اجاره دهد، حتّی اگر تغییر یا غرامتی نسبت به مال صورت نگرفته باشد، اجاره صحیح می‌باشد؛
مثلاً فرد خانۀ ویلایی را یک ساله به ۲۰ میلیون تومان اجاره کند، در این صورت می‌تواند بخشی از آن را به ۲۰ میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد.[۲۱]
ج۳، مسئله ۵۰۸ . در حکم مسألۀ «۵۰۴»، پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی به عنوان رهن متداول بین مردم (که باعث کم شدن مبلغ اجاره بها می‌شود) اثری ندارد. توضیح بیشتر، در مسائل «۵۰۹ و ۵۱۰» ذکر می‌شود.
ج۳، مسئله ۵۰۹ . با توجّه به آنچه در مسائل «۵۰۴ و ۵۰۸» ذکر شد، اگر اجرت المثل منزلی مثلاً ماهانه ۲ میلیون تومان باشد و به جهت پرداخت ۵۰ میلیون تومان رهن (قرض)،[۲۲] اجاره بها را ۱۰۰ هزار تومان قرار دهند، چنانچه مستأجر در رابطه با خانۀ اجاره شده تغییراتی انجام نداده و غرامتی متحمّل نشده، نمی‌تواند خانه را به بیش از ۱۰۰ هزار تومان به دیگری اجاره دهد، هرچند اجارۀ دوّم مبلغ رهن (قرض) کمتری داشته یا بدون رهن و به صورت اجارۀ خالص باشد و مبلغ اجاره هم بیش از اجرت المثل نباشد.
ج۳، مسئله ۵۱۰ . بر اساس آنچه در مسألۀ «۵۰۸» ذکر شد، اگر فرد منزلی را به ۱ میلیون تومان اجارۀ خالص کند و بخواهد با دریافت مبلغی به عنوان رهن متداول (قرض)[۲۳] – بدون آنکه تغییر یا غرامتی حاصل شده باشد – آن را به ۱ میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد، اجاره صحیح است، هرچند با لحاظ ارزش مالی عرفی پول رهن، اجارۀ دوّم، گران‌تر از اجارۀ اوّل محسوب گردد.[۲۴]
ج۳، مسئله ۵۱۱ . در مواردی که مستأجر حقّ دارد مال را به دیگری اجاره دهد، برای تحویل دادن مال به مستأجر دوّم، بنابر احتیاط واجب باید از صاحب مال اجازه داشته یا به‌گونه‌ای رضایت او برایش معلوم باشد، هرچند به صورت صریح اجازه نداده باشد.[۲۵]
[۲] . توضیح بیشتر در مورد معنای عین شخصی و کلّی در ذمّه و کلّی در معیّن، در مسائل«۸۱ تا ۸۴» ذکر شد.
[۳] . توضیح اقسام حقّ، در مسألۀ «۸۶۳» و معنای حقّ تحجیر، در مسألۀ «۱۳۵۶» بیان می‌گردد.
[۴] . شایان ذکر است، علاوه بر شرایطی که در این قسمت ذکر می‌شود، مواردی همچون «قدرت بر تسلیم اجارهبها» و «طِلْق بودن آن» – با توضیحات مشابه آنچه در فصل بیع ذکر شد – نیز در اجارهبها شرط است.
[۵] . مانند اینکه حقّ مذکور، دائمی یا موقّت است و نیز در صورت موقّت بودن، مدّت آن چقدر است.
[۶] . با فرض اینکه از چیزهایی نیست که کاسبی با آن حرام باشد؛ مثلاً اجارهبها مبلغی پول به صورت کلّی در ذمّه بوده است.
[۷] . البتّه، در مورد مال‌الاجاره‌ای که به آن خمس تعلّق گرفته و مستأجر بدون دادن خمس، آن را بابت اجارهبها به موجر داده، چنانچه موجر شیعۀ دوازده امامی باشد، مالک آن می‌شود و بدهی مستأجر به موجر بابت اجاره ادا می‌شود، هرچند مستأجر مرتکب معصیت شده است وخمس اجارهبها به ذمّۀ وی (مستأجر) منتقل می‌شود.
[۸] . مثل آنکه فردی که مالک زمین و محصول موجود آن می‌باشد، زمین را به دیگری بفروشد؛ سپس همان زمین را از او اجاره کند و اجاره بها را محصول موجود آن قرار دهد.
[۹] . بنابراین، منافع زمین در طول مدّت اجاره متعلّق به مستأجر است و می‌توانند در ضمن اجاره شرط کنند مستأجر در طول مدّت، از بناء و امکاناتی که برای موجر احداث می‌شود نیز استفاده کند.
[۱۰] . هر یک از اقسام شرط، که در مسألۀ «۳۰۲» بیان گردید.
[۱۱] . اگر اجارهبها، مبلغی بر ذمّۀ مستأجر باشد – همان طور که غالب موارد در اجارۀ مسکن و ملک چنین است – از آنجا که چنین اجاره‌‌بهایی دین (بدهی) است، تمام احکام دین در مورد آن جاری است، از جمله اینکه اگر بدهکار (مستأجر)، توانایی پرداخت بدهی را در موعد مقرّر نداشته باشد، با توضیحاتی که در فصل «دین» ذکر می‌شود، طلبکار باید بدون مطالبۀ دیرکرد، به او مهلت بدهد تا حسب تمکّن مالی آن را بپردازد.
[۱۲] . مسائلی که در این قسمت ذکر می‌شود، حکم ضمان مال در صورت تلف، نقص یا استفادۀ غیر مجاز از آن است؛ احکام مربوط به صحّت یا عدم صحّت اجاره و منافع از بین رفتۀ آن، در مسائل «۴۵۳ به بعد» ذکر شد.
[۱۳] . ضامن بودن فرد نسبت به مال، به این معنا است که:
الف. اگر مال از بین برود، عوض و بدل آن به عهدۀ فرد ثابت می‌شود؛ یعنی اگر مال از اشیای مثلی است، باید مثل آن و اگر قیمی است، قیمت آن را بپردازد.
ب. اگر نقصی بر مال وارد آید، تفاوت قیمت صحیح و معیوب که به آن «أرش» گفته می‌شود، بر عهدۀ شخص ثابت می‌شود؛ توضیح معنای «مثلی و قیمی»، در مسائل «۱۵۰۴ و ۱۵۰۵» و توضیح کیفیّت محاسبۀ «أرش»، در مسائل «۳۴۲ و ۳۴۳» ذکر شده است.
[۱۴] . توضیحات بیشتر دربارۀ کوتاهی در نگهداری مال و تصرّف غیر مجاز که باعث ضمان فرد می‌گردد، از آنچه در فصل «ودیعه»، مسائل «۱۲۱۲ تا ۱۲۱۶» ذکر می‌گردد، فهمیده می‌شود.
[۱۵] . شایان ذکر است، شرط در مورد دوّم (که صحیح نیست)، به صورت شرط «نتیجه» و در مورد اوّل، به صورت شرط «فعل»می‌باشد که معنای این دو نوع شرط، در مسائل «۲۹۹ و ۳۰۰» ذکر گردید.
توضیح بیشتر در مورد فرق بین شرط فعل و نتیجه از این قرار است که در مورد دوّم (شرط نتیجه)، موجر شرط می‌کند که اگر مال – هرچند بدون کوتاهی یا زیاده‌روی – تلف یا ناقص شود، مستأجر ذمّه‌اش مدیون و بدهکار به عوض یا کاهش قیمت باشد که در این گونه موارد، تمام آثار مدیون بودن بر آن مترتّب گردد؛ مثل اینکه با فوت وی، ابتدا بدهی محاسبه گردیده و سپس تقسیم ارث شود و از آنجا که بدهکار و مدیون شدن ذمّۀ افراد، شرعاً دارای اسباب و عوامل خاصّی می‌باشد و کسی نمی‌تواند تنها با شرط کردن بر فرد دیگر، بدهی مالی ایجاد کند، مگر در موارد خاصّی مانند ضمان در عاریه (توضیح مورد ضمان در عاریه، در فصل مربوط به آن خواهد آمد). بنابراین، شرط مذکور در اجاره باطل است، ولی عقد اجاره صحیح می‌باشد؛
امّا در مورد اوّل، (شرط فعل) شرط موجب می‌شود انجام عملی بر دیگری واجب شود، بدون اینکه دین شرعی ایجاد گردد؛ یعنی محتوای شرط چنین است: «اگر مال تلف یا ناقص شود – هرچند در مواردی که با کوتاهی یا زیاده‌روی مستأجر نبوده، ذمّۀ وی به مبلغی یا عوض مال بدهکار نیست – ولی (تکلیفاً) واجب است مال مذکور را به طرف مقابل بدهد. در این موارد، چنانچه فرد به شرط عمل نکند، گناهکار است، ولی آثار بدهی و دین بر او مترتّب نمی‌شود، مثلاً بر ورثۀ فرد واجب نیست آن مبلغ را از ماترک کسر کنند، مگر آنکه وصیت کرده باشد که از ثلث مالش پرداخت شود.
در چنین موردی، چنانچه مثلاً مستأجر مبلغ مورد شرط را نپردازد، موجر می‌تواند به جهت تخلّف از عمل به شرط، اجاره را فسخ نماید.
[۱۶] . توضیح معنای اجارۀ «مقیّد» و فرق آن با اجارۀ «مشروط» که در مسألۀ بعد ذکر می‌شود، در مسألۀ «۴۷۳» ذکر شد.
[۱۷] . البتّه اگر مستأجر با رعایت قید مذکور آن را به دیگری اجاره دهد، اشکال ندارد؛ مثل اینکه زنی پس از آنکه خانه را برای استفادۀ خودش اجاره کرد، ازدواج کند و چون با توضیحاتی که در جلد چهارم، فصل «نفقات»، مبحث «نفقۀ زوجه» ذکر می‌شود، تأمین مسکن زن بر شوهر واجب است – هرچند زن خودش خانه داشته باشد – آن زن خانه را برای استفادۀ خودش به شوهر خویش اجاره دهد.
[۱۸] . ولی اگر با رعایت شرط اجارۀ اوّل – مشابه آنچه در پاورقی قبل در مورد زنی که بعد از اجاره ازدواج کند ذکر شد – آن را اجاره دهد، اشکال ندارد.
[۱۹] . یعنی در اجاره، قید و شرطی مبنی بر اینکه «مستأجر مال را به دیگری اجاره ندهد»، وجود نداشته باشد.
[۲۰] . این حکم در مورد خانه، مغازه و کشتی بنابر فتوی و در سایر موارد، بنابر احتیاط واجب است.
[۲۱] . البتّه، اگر اجارۀ اول از مواردی باشد که عرفاً از اجاره‌های متعدّد تشکیل شده، هرچند در قالب یک قرارداد منعقد شده باشد، مثل اینکه فرد ساختمانی را که مشتمل بر ۱۰ واحد مستقل است، یک ساله به ۱۰۰ میلیون تومان اجاره کرده و چنین اجاره‌ای عرفاً به معنای اجارۀ هر واحد، یک ساله به مبلغ ۱۰ میلیون تومان باشد، در این صورت مستأجر نمی‌تواند بدون انجام تغییرات یا متحمّل شدن غرامت، هر واحد را یک ساله به مبلغی بیش از ۱۰ میلیون تومان اجاره دهد، هرچند تمام واحدها را اجاره ندهد و مجموع اجاره‌بهای واحدهایی که در طول سال اجاره داده، بیش از ۱۰۰ میلیون تومان نشود.
[۲۲] . حکم دریافت مبلغ رهن در قرارداد اجاره، در بخش بعدی (رهن و اجاره) خواهد آمد.
[۲۳] . همان.
[۲۴] . همین حکم (صحّت اجاره)، در جایی که هر دو قرارداد رهن و اجاره باشد و مبلغ اجارۀ دوّم، مساوی یا کمتر از اجارۀ اوّل باشد نیز جاری است و فرقی ندارد مبلغ رهن (قرض) قرارداد اجارۀ دوّم، مساوی یا بیشتر از مبلغ رهن در اجارۀ اوّل باشد یا کمتر از آن.
[۲۵] . امّا اگر نخواهد مال اجاره شده را به مستأجر دوّم تحویل دهد، مثلاً در اجارۀ ماشین برای رفتن به مکانی، بخواهد خود نیز به عنوان راننده همراه مستأجر برود و ماشین را به او تحویل ندهد، اجازه از مالک لازم نیست.