[۶۰۹] [۶۱۰] [۶۱۱] [۶۱۲] [۶۱۳] [۶۱۴] [۶۱۵] [۶۱۶] [۶۱۷]
یکى از معاملات رایج در عرف «سرقفلی» است؛ «سرقفلی» اقسام مختلفی دارد که احکام برخی از آنها در این بخش بیان می‌شود.
ج۳، مسئله ۶۰۹ . گاه مالک مکان تجاری[۱] آن را برای مدّت معیّنی، مثلاً یک سال، به فردی اجاره می‌دهد و در ضمن اجاره، موارد ذیل بین طرفین شرط می‌شود:
– مستأجر یا شخصی که او – به صورت مستقیم یا با واسطه – معیّن میکند، «حقّ انتفاع و استفاده از مکان تجاری را به‌طور دائم» داشته باشد؛[۲]
– مستأجر، مبلغی را بابت حقّ مذکور به عنوان عوض سرقفلی به موجر بپردازد.
– مستأجر یا شخصی که او به صورت مستقیم یا با واسطه معیّن میکند، سالانه نیز مبلغ معیّنی را به صورت ثابت یا با افزایش آن در هر سال به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، به طرف مقابل (مالک مکان تجاری) بپردازد.
قرارداد فوق با شرایط مذکور، صحیح است.[۳]
ج۳، مسئله ۶۱۰ . واگذاری حقّ سرقفلی به معنای حقّ انتفاع و استفاده از مکان تجاری به‌طور دائم،[۴] همان طور که به صورت مذکور در مسألۀ قبل (شرط ضمن اجاره) قابل انجام است، به صورت مستقل از طریق قرارداد صلح یا معاوضه نیز محقّق می‌شود.
بنابراین، مالک مکان تجاری میتواند سرقفلی ملک خویش را به‌طور دائم، مثلاً در مقابل یک میلیارد تومان به دیگری مصالحه کند؛ مشروط بر اینکه وی سالانه مبلغ معیّنی را به صورت ثابت یا با افزایش آن در هر سال به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، به وی بپردازد[۵] و طرف مقابل (متصالح) نیز مصالحه را قبول کند.[۶]
ج۳، مسئله ۶۱۱ . کسی که مالک سرقفلی شده (چه به شیوۀ مذکور در مسألۀ «۶۰۹» و چه به شیوه‌ای که در مسألۀ «۶۱۰» ذکر گردید)، جایز است در ازای دریافت مبلغی مساوی یا بیشتر یا کمتر از آنچه به مالک پرداخته، این حقّ (سرقفلی) را به شخص دیگری واگذار نماید؛ البتّه، اگر مالک ملک شرط کرده باشد چنانچه صاحب سرقفلی آن را به دیگری منتقل کند، باید مبلغی بابت «حقّ مالکانه»[۷] به وی بپردازد، عمل به شرط واجب است.
ج۳، مسئله ۶۱۲ . اگر در مورد مسائل «۶۰۹ و ۶۱۰» مالک مکان تجاری به مبلغ سالانه‌ای که حسب شرط تعیین شده راضی نباشد و برخلاف شرط اولیّه، خواهان مبلغ بیشتری باشد، صاحب سرقفلی میتواند به مبلغی که طبق شرط، سالانه موظّف به پرداخت آن شده، اکتفا نموده و همچنان حقّ سرقفلی و استفاده از محلّ برای وی وجود دارد، هرچند مالک از دریافت آن امتناع ورزد.
ج۳، مسئله ۶۱۳ . مالک محلّ تجاری و مانند آنکه سرقفلی ملک خویش را به صورتی که در مسائل «۶۰۹ و ۶۱۰» ذکر گردید، واگذار کرده، نمیتواند بدون رضایت صاحب سرقفلی، وی را وادار به تخلیه نموده و سرقفلی را پس بگیرد.[۸] بنابراین، صاحب سرقفلی میتواند برای واگذاری محلّ و تخلیۀ آن، مبلغی در ازای سرقفلی از مالک دریافت نماید.[۹]
ج۳، مسئله ۶۱۴ . اگر مالک، ملک تجاری خود را برای مدّت معیّنی – مثلاً یک سال – به فردی اجاره دهد و در ضمن اجاره موارد ذیل شرط شود:
– موجر بعد از پایان مدّت، اجاره را به مقدار اجاره بهای سابق یا با افزایش آن به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، برای مستأجر یا فردی که وی – به صورت مستقیم یا با واسطه – معرّفی میکند، تجدید نماید و این تجدید اجاره به‌طور مستمرّ و دائمی ادامه یابد.[۱۰]
– مستأجر مبلغ معیّنی مثلاً یک میلیارد تومان در ازای امر فوق (لزوم تجدید اجاره به صورت مستمرّ) به موجر بپردازد.
قرارداد فوق با شرایط مذکور، صحیح است.
بنابراین، بعد از تمام شدن مدّت اجاره در هر دوره، مالک باید به شرط عمل کند و اجارۀ مکان را تجدید نماید.[۱۱]
شایان ذکر است، مستأجر نیز که حسب قرارداد فوق صاحب سرقفلی شده، جایز است در ازای دریافت مبلغى از شخص دیگر – مساوى یا بیشتر یا کمتر از آنچه به مالک پرداخته – از حقّ خویش به نفع آن شخص صرف نظر نماید و بر مالک محلّ واجب است اجاره را با شخص مذکور به همان کیفیّتی که با مستأجر اوّل منعقد کرده بود، تجدید نماید؛ البتّه، اگر در واگذاری سرقفلی، پرداخت حقّ مالکانه به صاحب ملک لحاظ شده، لازم است حسب آن عمل شود.
ج۳، مسئله ۶۱۵ . اگر در مورد مسألۀ قبل، موجر از عمل به شرط امتناع ورزد و اجاره را تجدید نکند، مستأجر میتواند – با رجوع به حاکم شرع یا دیگرى – او را وادار به وفاى به شرط نماید، ولی اگر به هر دلیلى نتواند او را به وفاى به شرط الزام کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست در مکان باقی مانده و از آن استفاده نماید.
ج۳، مسئله ۶۱۶ . اگر مالک محلّ تجاری، در هنگام واگذاری سرقفلی مذکور در مسألۀ «۶۱۴» شرط کرده که طرف مقابل، سرقفلی مکان را به شخص ثالثی واگذار نکند و این حق (حقّ سرقفلی) فقط برای خودش باشد، صاحب سرقفلی میتواند با دریافت مبلغی از شخص ثالث، از این حقّ خود به نفع وی صرف نظر کرده و ملک را تخلیه کند؛
ولی با این کار، شخص ثالث صاحب سرقفلی نمی‌شود؛[۱۲] بلکه باید برای استفاده از مکان، با مالک محل به توافق برسد.
ج۳، مسئله ۶۱۷ . مالک محلّ تجاری، همان طور که حق دارد سرقفلی ملک خویش را به‌طور دائم واگذار کند، میتواند سرقفلی را به‌طور موقّت – مثلاً ۵ ساله – واگذار نماید تا پس از سپری شدن مدّت مذکور، حقّ استفاده و تصرّف، تجدید اجاره نسبت به ملک در اختیار خودش قرار گیرد.
همین طور، کسی که سرقفلی ملک – چه به‌طور دائم و چه موقّت – به او واگذار شده، چنانچه با او شرط نشده حقّ استفاده و تصرّف در آن را به دیگری منتقل نکند، حقّ دارد منافع یا حقّ انتفاع از محلّ را در مدّتی که مالک آن است، با دریافت مبلغی از طریق اجاره یا صلح و مانند آن – با رعایت شرایط شرعی در هر مورد – به شخص ثالث واگذار نماید.[۱۳]
بنابراین، اگر مثلاً نفر اوّل (مالک محل)، سرقفلی را ۵ ساله واگذار کرده و نفر دوّم نیز سرقفلی را در بین مدّت به شخص ثالثی واگذار نموده، پس از سپری شدن ۵ سال از ابتدای واگذاری سرقفلی، شخص ثالث بدون رضایت مالک، حقّ باقی ماندن در محلّ را ندارد و نمیتواند برای تخلیه از مالک مبلغی در ازای سرقفلی بگیرد.
ج۳، مسئله ۶۱۸ . فردی که ملکى را برای مدّت معیّنی اجاره کرده و سرقفلى نپرداخته و در ضمن قرارداد اجاره برای تجدید اجاره با وی بعد از پایان مدّت آن شرطی صورت نگرفته، پس از پایان مدّت، حقّ ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و نمیتواند مانع تصرّف مالک در ملکش شود و از تخلیۀ آن امتناع ورزد.
در این حکم، فرقی ندارد که مدّت اجاره کوتاه باشد یا طولانى یا در مدّت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه و فرقی ندارد که بیرون رفتن مستأجر از محل، موجب ضرر و زیان در کسب او بشود یا نه.
بنابراین، اقامت طولانى مستأجر در محلّى و رواج کسب و پیشه و به دست آوردن موقعیّت تجارى آن، هیچ یک حقّ مشروعی براى باقی ماندن وی در آن مکان ایجاد نمی‌کند و موجب اولویّت شرعی در اجاره کردن مکان برایش نمی‌شود و پس از پایان مدّت اجاره، بر او واجب است محل را تخلیه و تحویل مالکش دهد.
با این توضیحات، معلوم شد در صورتى که مستأجر از قانون دولتى «حقّ پیشه و کسب» – که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیۀ محلّ اجاره منع میکند – استفاده نماید و از تخلیۀ محل خوددارى کند، عملش حرام است و تصرّف او در محل بدون رضایت مالکش غاصبانه و موجب ضمان می‌باشد.
همچنین، اجاره دادن آن محل، فضولى محسوب می‌شود و بدون اجازۀ مالک باطل است و اگر مبلغى را بدون رضایت به عنوان «حقّ پیشه و کسب» دریافت نماید، حرام می‌باشد.
[۲] . شرط مذکور در این بند به صورت شرط نتیجه می‌باشد، نه شرط فعل؛ توضیح فرق شرط نتیجه و شرط فعل، در مسائل «۲۹۹ و ۳۰۰» ذکر شد.
شایان ذکر است، در آثار مترتّب شده بر شرط نتیجه و شرط فعل تفاوت‌هایی وجود دارد، از جمله آنچه با مقایسۀ دو مسألۀ «۶۱۲» و «۶۱۵» فهمیده می‌شود.
[۳] . همین طور، در صورت تمایل می‌توانند به جای این شرایط یا علاوه بر آن، شرایط دیگری مانند آنچه در مسألۀ بعد ذکر می‌گردد، قرار دهند.
[۴] . برای کسی که حقّ سرقفلی به او واگذار شده یا شخصی که او – به صورت مستقیم یا با واسطه – معیّن میکند.
[۵] . همان طور که در مسألۀ قبل ذکر شد، شرایط مذکور از باب نمونه است و طرفین می‌توانند شرایط دیگری غیر از این موارد یا علاوه بر آنها در ضمن قرارداد لحاظ کنند؛ مثلاً مالک محلّ تجاری میتواند شرط کند چنانچه طرف مقابل بخواهد سرقفلی را با معاوضه یا صلح و مانند آن به شخص ثالثی واگذار کند، مبلغ معیّنی به عنوان «حقّ مالکانه» به کسی که در زمان واگذاری بعدی مالک محل است، بپردازد، چه اینکه خودش باشد یا فرد دیگری که مالکیّت از طریق ارث یا مصالحه و مانند آن به وی منتقل شده است و همین طور مالک ملک میتواند شرط کند صاحب سرقفلی بدون هماهنگی و رضایت مالک، اقدام به تغییر کاربری محل و تعویض شغل ننماید.
همچنین، مالک محل میتواند شرط کند چنانچه صاحب سرقفلی مبلغ سالانه را نپردازد، یا تغییر کاربری در ملک ایجاد کند، مالک ملک حق داشته باشد وی را ملزم کند تا سرقفلی را در ازای دریافت مبلغی (مثلاً قیمت روز سرقفلی یا نصف آن) با صلح یا معاوضه و مانند آن به او (صاحب ملک) منتقل کرده و برگرداند و محل را تخلیه نماید.
ضمناً، برای آنکه حقوق مذکور پس از دست به دست شدن سرقفلی و انتقال‌های بعدی نیز برای وی وجود داشته باشد، شرط میکند چنانچه صاحب سرقفلی بخواهد آن را به دیگری واگذار کند، باید در ضمن عقد واگذاری سرقفلی، شرایط مذکور را به نفع مالک محل، لحاظ نماید.شایان ذکر است، لحاظ نمودن این شرط‌ها و موارد مشابه، میتواند به صورت‌های مختلفی که در مسألۀ «۳۰۲» ذکر شد، انجام گیرد؛ پس در هر کدام از واگذاری‌ها که برخی از شروط فوق یا تمام آنها – چه در دست اوّل، چه دست‌های بعدی – به صورت ارتکازی وجود داشته باشد، نیاز به تصریح آن در ضمن قرارداد نیست؛ البتّه برای صحّت شرط باید نکاتی که در مبحث «احکام شرط» ذکر شد، رعایت گردد.
[۶] . شایان ذکر است، مالک میتواند به جای واگذاری حقّ انتفاع و استفاده از محلّ، منافع ملک خویش را با همان شروط از طریق صلح و مانند آن به دیگری واگذار نماید و احکامی که برای واگذاری سرقفلی به صورتی که در این مسأله و مسألۀ قبل ذکر شد، در مورد آن تطبیق می‌گردد و به عبارت دیگر، تمام مسائلی که در مبحث سرقفلی ذکر گردیده و ذکر می‌گردد، غیر از مسائل «۶۱۴ و ۶۱۵ و ۶۱۸» در این نوع واگذاری (واگذاری منافع با شرایط فوق) نیز جاری است.
[۷] . توضیح بیشتر در مورد «حقّ مالکانه» در صفحۀ «۳۰۶»، پاورقی «۳» ذکر شد.
[۸] . مگر آنکه برای خود حقّ فسخ قرار داده باشد یا شرایط دیگری در قرارداد وجود داشته باشد که بر اساس آن مجاز به چنین کاری باشد.
[۹] . مثلاً از طریق صلح یا معاوضه.
[۱۰] . شرط مذکور به صورت شرط فعل می‌باشد، نه شرط نتیجه؛ توضیح فرق شرط نتیجه و شرط فعل در مسائل «۲۹۹ و ۳۰۰» ذکر شد.
شایان ذکر است، در آثار مترتّب شده بر شرط نتیجه و شرط فعل تفاوت‌هایی وجود دارد، از جمله آنچه با مقایسۀ دو مسألۀ «۶۱۵» و «۶۱۲» فهمیده می‌شود.
[۱۱] . البتّه، این امر از طریق صلح به شرط اجاره نیز قابل انجام است، مثل آنکه فرد یک میلیارد تومان به صاحب ملک صلح کند، مشروط بر اینکه وی ملک خویش را به مبلغ معیّنی به او اجاره دهد و این اجاره را سالانه به همان مبلغ یا با افزایش آن به اندازۀ متعارف در اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، تجدید نماید.
[۱۲] . بنابراین، مبلغ مذکور تنها در ازای صرف نظر کردن صاحب سرقفلی از حقّ خویش و تخلیۀ محلّ پرداخت می‌شود؛ نه واگذاری سرقفلی.
[۱۳] . البتّه، اگر شرط شده باشد برای واگذاری سرقفلی یا اجاره دادن به شخص ثالث، مبلغی بابت «حقّ مالکانه» به مالک محل پرداخت شود، باید به شرط عمل گردد.
همین طور، اگر سرقفلی به صورتی که در مسألۀ «۶۱۴» ذکر شد، واگذار شده باشد، صاحب سرقفلی پس از پایان مدّت اجاره با مالک و قبل از تجدید اجاره با وی نمیتواند آن را به دیگری اجاره دهد.