آباد کردن زمین‌های موات (بایر)

[۱۳۴۸] [۱۳۴۹] [۱۳۵۰] [۱۳۵۱] [۱۳۵۲] [۱۳۵۳] [۱۳۵۴] [۱۳۵۵] [۱۳۵۶] [۱۳۵۷] [۱۳۵۸] [۱۳۵۹] [۱۳۶۰] [۱۳۶۱] [۱۳۶۲] [۱۳۶۳] [۱۳۶۴] [۱۳۶۵] [۱۳۶۶] [۱۳۶۷] [۱۳۶۸] [۱۳۶۹] [۱۳۷۰]

در این فصل، به بیان توضیحات و شرایطی که با رعایت آن انسان می‌تواند زمین مواتی را آباد (احیاء) یا سنگ‌چینی (تحجیر) کرده و نسبت به آن حقّ اولویّت پیدا کند، یا زمین‌هایی مانند جنگل که در اصل آباد بوده را در اختیار بگیرد، پرداخته می‌شود.

شرایط آباد کردن زمین‌های موات و جنگل و مانند آن

زمین‌های موات

زمین‌های موات «بالأصاله»

ج۳، مسئله ۱۳۴۸ . زمین‌هایی که از ابتدا «مَوات» بوده‌اند، جزء «أنفال» و ملک امام عصر^{(عجل الله تعالی فرجه)} می‌باشد؛

البتّه، هر کسی می‌تواند (در غیر مواردی که در مسائل بعد ذکر می‌شود)، این گونه زمین‌ها را «احیاء» و آباد کند و با آباد کردن آن، در مورد زمین «حقّ اولویّت» نسبت به دیگران پیدا می‌کند.

در این حکم، فرقی نیست که احیاء کنندۀ آن مسلمان باشد یا غیر مسلمان، در کشور اسلامی باشد یا غیر اسلامی و چنانچه احیاء کننده شیعۀ دوازده امامی باشد، لازم نیست خراج و اجرت زمین را بپردازد.

ج۳، مسئله ۱۳۴۹ . اگر زمین موات در حریم ملک دیگران باشد یا آباد کردن آن برخلاف مصالح عمومی بوده – طوری که ولیّ امر از احیاء آن نهی کرده باشد – احیاء چنین زمین‌هایی جایز نیست. همین طور، گاه عنوان ثانوی دیگری موجب می‌شود احیاء زمین موات مجاز نباشد.^[۱]

زمین‌‌های موات بالعارض

ج۳، مسئله ۱۳۵۰ . زمین‌هایی که آباد بوده و بعداً‌ خراب شده و به صورت موات درآمده است چند قسم است:

قسم اوّل: زمین‌هایی که اهل آن منقرض شده و از بین رفته‌‌اند یا کوچ کرده باشند و به سبب گذشت زمان و مرور ایام «مال بدون مالک» محسوب شوند؛ مانند روستاها و شهرهای ویران، زمین‌هاى متروکه و خراب، قنات‌هاى قدیمی از بین رفته‌ و هر آنچه که مال اقوام و امّت‌های گذشته بوده که نه اسمى از آنها و نه اثرى باقى مانده است یا به اقوام و امّت‌هایی نسبت داده مى‌شوند که فقط اسمى از آنها شناخته شده است؛

قسم دوّم: زمین‌هایی که هنگام فتح اسلامی «بالأصاله» آباد بوده‌اند؛ مانند جنگل‌های طبیعی و پس از آن تبدیل به زمین موات شده ‌اند؛

زمین‌های قسم اوّل و دوّم، جزء «أنفال» محسوب می‌شوند و حکمی که در مسألۀ «۱۳۴۸» ذکر شد، در مورد آنها جاری می‌شود.

قسم سوّم: زمین‌هایی که با فتح اسلامی از طریق جنگ (قهر و غلبه)^[۲] به دست آمده و هنگام فتح آباد بوده‌اند، ولی آبادانی آنها «بالأصاله» نبوده است و پس از آن تبدیل به زمین موات شده‌اند.

این زمین‌ها «ملک مسلمین» است چه مسلمانانی که در هنگام فتح زندگی می‌کردند و چه مسلمینی که بعداً‌ به دنیا آمده و می‌آیند؛ تصرّف در این گونه زمین‌ها، بدون اذن حاکم شرع جایز نیست و اگر زمین مذکور خراب شده و تبدیل به زمین موات گردد، ‌همچنان ملک مسلمین بوده و قابل تملّک با احیاء ‌نمی‌باشد.^[۳]

سایر زمین‌های موات بالعارض – غیر از موارد سه گانۀ مسألۀ قبل – به سه دسته تقسیم می‌شوند:

الف. زمین‌هایی که مالک یا مالکان آنها، مجهول بوده و مردّد بین افراد «غیر محصور»^[۴] است؛^[۵]

ب. زمین‌هایی که مالک آنها، معلوم و شناخته شده است؛

ج. زمین‌هایی که مالک آنها، مردّد بین افراد «محصور» است.

این زمین‌ها، صورت‌های مختلفی دارند که حکم آنها در ذیل ذکر می‌شود:

صورت اول: مالک زمین مذکور از آن اعراض کرده و تصرّف در اجزاء، مصالح و مواد موجود در آن را بر همگان مباح کرده باشد؛

در این صورت، هر کس می‌تواند این گونه زمین‌ها را «احیاء» و آباد کند و با آباد کردن آن، در مورد زمین «حقّ اولویّت» نسبت به دیگران پیدا می‌کند.^[۶]

صورت دوّم: مالک زمین قصد احیای مجدّد آن را دارد، ولی در وقت حاضر – به سبب نداشتن امکانات مالی یا تصرّف غاصبانه و مانند آن – توانایی آن را ندارد؛

صورت سوّم: مالک زمین قصد احیای آن را ندارد و می‌خواهد زمین را موات نگه داشته و از انتفاعات کم آن بهره ببرد؛ مانند اینکه از آنجا به عنوان مرتع و چراگاه حیواناتش استفاده کند یا از گیاهان خشک آن برای هیزم و روشن کردن آتش بهره برد؛

هیچ کس نمی‌تواند این زمین‌ها (زمین‌های صورت دوّم و سوّم) را بدون اجازه از مالک آن یا کسی که در حکم مالک است (مانند وکیل یا ولیّ شرعی) تصرّف نموده و اقدام به احیاء یا تحجیر آن نماید؛

صورت چهارم: مالک زمین، قصد احیای آن یا استفاده از آن با وضعیّت فعلیش را ندارد و زمین مذکور را به جهت‌ عدم اهتمام به شأن آن و از روی بى‌اعتنایى و عدم توجّه به آبادانیش رها کرده باشد؛ در این صورت، چنانچه زمین موات مذکور سابقاً از زمین‌های زراعی و مَرافق آن بوده، شخص دیگر می‌تواند آن را «احیاء» و تبدیل به زمین زراعی یا باغ آماده بهره برداری نماید و با آباد کردن آن در مورد زمین «حقّ اولویّت» نسبت به دیگران پیدا می‌کند؛

در غیر این صورت، اگر صاحب زمین معلوم است، احتیاط لازم آن است که کسی بدون اذن از مالک آن اقدام به تصرّف و احیای آن نکنند و بر فرض اقدام به احیای آن بدون اجازه، مراعات مقتضای احتیاط ترک نشود، هرچند به اینکه با هم مصالحه نمایند.

امّا اگر زمین مذکور از «أراضی مجهول المالک» باشد، احتیاط لازم آن است که فرد از مالک آن^[۷] فحص و تحقیق نماید و چنانچه از دستیابی به وی نا‌امید و مأیوس شد، برای اصلاح امر زمین مذکور و کیفیّت تصرّف در آن^[۸] لازم است به حاکم شرع مراجعه نماید.^[۹]

عدم اولویّت مالک زمین آباد نسبت به زمین‌های موات مجاور آن

ج۳، مسئله ۱۳۵۱ . کسی که مالک زمین آبادی می‌باشد، نسبت به زمین‌های مواتی که در اطراف ملکش وجود دارد، اولویّتی ندارد و هر کسی می‌تواند آنها را – با توضیحاتی که در مسائل قبل ذکر شد – احیاء کند؛ مگر آنکه در حریم ملک مذکور^[۱۰] قرار داشته باشد.

در اختیار گرفتن زمینی که در اصل آباد بوده

ج۳، مسئله ۱۳۵۲ . اگر فرد زمینی مانند جنگل یا مرتع طبیعی را که در اصل (اصالةً) آباد بوده – یعنی کسی قبلاً آنجا را آباد نکرده – در اختیار بگیرد (حیازت کند)، با توضیحات مذکور در مسائل «۱۳۴۸» و «۱۳۴۹» نسبت به آن زمین حقّ اولویّت پیدا می‌کند.^[۱۱]

مقدار احیاء (ملاک در صدق احیاء)

ج۳، مسئله ۱۳۵۳ . در احیای زمین موات، باید اقدامات فرد در آن به حدّی برسد که عنوان یک مکان آباد بر آن عرفاً صدق کند؛ همچون خانه یا مزرعه یا باغ یا اصطبل و مانند آن یا چاه یا قنات یا نهر.

بنابراین، میزان و ملاک در صدق احیاء، با توجّه به مورد آن متفاوت است و چنانچه تحقّق احیاء مشکوک باشد، حقّ اولویّت ثابت نمی‌شود.

حریم زمین

ج۳، مسئله ۱۳۵۴ . کسی که زمین مواتی را احیاء نموده، همان طور که نسبت به زمین حقّ اولویّت پیدا می‌کند، نسبت به «حریم» آن هم اولویّت دارد و کسی حقّ احیای آن را بدون رضایت وی ندارد.

«حریم» هر شیء، محدوده‌ای است که برای استفاده و بهره برداری از آن شیء، عرفاً مورد نیاز می‌باشد؛ مانند حریم خانه، باغ، مزرعه، چاه آب، چشمه، نهر، روستا، شهرک، شهر.

ج۳، مسئله ۱۳۵۵ . اگر کسی بخواهد در اطراف چاه آب متعلّق به دیگری، چاهی حفر نماید، باید چاه آب را در محلّی احداث کند که علاوه بر رعایت حریم چاه به معنایی که در مسألۀ قبل ذکر شد، موجب وارد آمدن ضرر قابل توجّه به آن نشود.

بنابراین، نباید چاه خود را در محلّی حفر کند که موجب جذب تمام یا مقداری از آب چاه قبلی گردد و یا مانع جریان آب زیر زمینی به آن گردد؛

این حکم، در مورد احداث چشمه و قنات و نهر نیز جاری است.

تحجیر

ج۳، مسئله ۱۳۵۶ . کسی که قصد احیای زمین مواتی را – با وجود شرایط آن – داشته باشد، چنانچه زمین مذکور را «تحجیر» نماید، نسبت به احیای آن، حقّ اولویّت پیدا می‌کند و شخص دیگر نمی‌تواند بدون رضایت وی آن زمین را احیاء نماید و اگر چنین کند، حقّی در زمین برایش ایجاد نمی‌شود.

مقصود از «تحجیر»، انجام کاری در زمین موات است که نشان دهندۀ تصمیم فرد بر احیای زمین باشد؛ مانند سنگ‌چینی، دیوار‌کشی یا قرار دادن حصاری از چوب یا غیر آن در اطراف زمین و یا خاک برداری و پی‌ریزی زمین.

ج۳، مسئله ۱۳۵۷ . تحجیر باید به گونه‌ای باشد که علاوه بر نشان دادن تصمیم فرد بر احیای زمین موات، محدودۀ آن را نیز عرفاً مشخّص نماید.

ج۳، مسئله ۱۳۵۸ . تحجیر لازم نیست مستقیماً توسط خود فرد انجام شود؛ بلکه اگر فرد، دیگری را برای تحجیر از طرف خود وکیل یا اجیر کند، حقّ اولویّت پس از تحجیر برای موکّل یا مستأجر ایجاد می‌شود.^[۱۲]

ج۳، مسئله ۱۳۵۹ . اگر کسی جهت احداث قنات، چاهی را در زمین موات حفر کند، این کار نسبت به خود قنات و نسبت به زمین‌های مواتی که آب قنات – پس از کامل شدن قنات – به آن می‌رسد، تحجیر به حساب می‌آید و کسی حقّ احیای این زمین‌ها را ندارد.

ج۳، مسئله ۱۳۶۰ . اگر فردی که تحجیر کرده به جهتی مانند فقر یا ناتوانی از تهیّۀ لوازم مورد نیاز – حتّی با کمک گرفتن از دیگران عاجز از احیاء و آباد کردن آنچه تحجیر کرده، باشد، حقّ اولویّتی نسبت به آن زمین موات ندارد و انتقال آن با صلح یا هبه یا فروش و مانند آن به دیگری نیز صحیح نیست و اثری ندارد.

بنابراین، دیگران می‌توانند زمین مذکور را – با رعایت شرایطی که برای احیای زمین ذکر شد – احیاء و آباد نمایند.

ج۳، مسئله ۱۳۶۱ . اگر کسی زمین موات را بیشتر از مقداری که توانایی احیاء و آبادانی آن را دارد، تججیر کند، تحجیر مقدار اضافه بی‌اثر است و حقّی برای فرد در آن مقدار ایجاد نمی‌شود.

ج۳، مسئله ۱۳۶۲ . اگر بر اثر سهل‌انگاری و کوتاهی فرد، آثار تحجیر از زمین موات محو شده و از بین برود، حقّ اولویّت فرد زائل شده و از بین می‌رود؛ ولی چنانچه از بین رفتن آثار تحجیر به جهت دیگری مانند وزش باد یا غیر آن از عوامل غیر اختیاری باشد، حقّ اولویّت فرد به قوّت خود باقی است؛ مگر آنکه وی با وجود اطلاع از این امر، نسبت به تجدید تحجیر آن اقدام نکند.

ج۳، مسئله ۱۳۶۳ . اگر کسی زمین مواتی را تحجیر نماید، باید پس از تحجیر اقدام به احیای آن نماید.

بنابراین، اگر احیای آن را به مدّت طولانی رها کند، باقی بودن حقّ اولویّت برای او محلّ اشکال است و احتیاط لازم آن است که دیگران برای احیای آن به حاکم شرع یا وکیل وی مراجعه نمایند تا او را ملزم کند به اینکه یا زمین را احیاء نموده و یا از آن دست بردارد؛ البتّه، اگر عذر موجّهی ابراز کند، به همان مقدار به وی مهلت داده می‌شود.^[۱۳]

ج۳، مسئله ۱۳۶۴ . حقّ تحجیر از حقوق قابل نقل و انتقال است. بنابراین، مصالحه یا معاوضۀ آن در ازای دریافت مبلغی اشکال ندارد و اگر صاحب حقّ تحجیر فوت نماید، حقّ مذکور به ورثۀ وی به ارث می‌رسد و زوجۀ متوفّی – هرچند از زمین موات ارث نمی‌برد – ولی از حقّ تحجیر آن ارث می‌برد.

صدور سند رسمی زمین موات بدون احیاء و تحجیر

ج۳، مسئله ۱۳۶۵ . اگر فرد اقدام به تحجیر^[۱۴] و احیای قطعه زمین موات نکرده باشد تا نسبت به آن حقّ اولویّت پیدا کند، ولی «سند رسمی» زمین مذکور به نام وی باشد و او قانوناً مالک آن شناخته شود، تحجیر زمین مذکور یا احیای آن برای دیگران بدون اذن صاحب سند و توافق با وی، مورد رخصت نبوده و اجازه داده نمی‌شود.

ج۳، مسئله ۱۳۶۶ . اگر صاحب سند رسمی زمین موات بخواهد زمین مذکور را قبل از تحجیر و احیاء به دیگری واگذار کند، فروش آن صحیح نیست؛ ولی می‌تواند آن را با جُعاله به صورت ذیل به دیگری واگذار نماید:

کسی که متقاضی در اختیار گرفتن زمین است، به عنوان «جاعل» به صاحب سند (عامل) بگوید: «اگر در محضر اسناد رسمی حاضر شده و سند را قانوناً به نام من منتقل کنی، فلان مبلغ بابت حقّ الزحمه (جُعْل) به تو می‌پردازم».

بنابراین، با انتقال سند رسمی به نام جاعل، صاحب سند از جاعل مبلغ مذکور را طلبکار شده و می‌تواند آن را از او مطالبه و دریافت نماید.

ج۳، مسئله ۱۳۶۷ . اگر صاحب سند رسمی زمین موات قبل از تحجیر و احیاء و آباد کردن آن فوت نماید، زمین مذکور به ارث شرعی نمی‌رسد، ولی اجازه داده می‌شود که ورثه حسب موازین شرعی ارث، آن را بین خود قسمت نمایند و از آنجا که زوجۀ متوفّی از زمین ملکی ارث نمی‌برد، از زمین موات نیز سهم بر نیست؛

بنابراین، اگر ورثۀ متوفّی یک پسر و یک دختر و زوجۀ وی باشد، دو سوّم زمین اختصاص به پسر داشته و یک سوّم اختصاص به دختر دارد و زوجۀ متوفّی سهمی از زمین موات ندارد؛^[۱۵]

البتّه، حکم فوق در صورتی است که متوفّی (صاحب سند) بدهکار نبوده و وصیّت به ثلث نکرده باشد. حکم صورت بدهکاری یا وصیّت متوفّی، در مسألۀ بعد ذکر می‌شود.

ج۳، مسئله ۱۳۶۸ . اگر صاحب سند رسمی زمین موات قبل از تحجیر و احیای زمین در حالی فوت نماید که بدهکار باشد، به‌ گونه‌ای که سایر داریی‌های متوفّی برای ادای آن کافی نباشد، احیای زمین مذکور به ورثه یا شخصی که ورثه سند رسمی را به نام وی منتقل می‌نمایند اجازه داده نمی‌شود، مگر آنکه قیمت بازاری و متعارف زمین را جهت ادای بدهی‌های میّت بپردازند؛

همچنین، اگر متوفّی وصیّت به ثلث اموالش کرده، احیای زمین مذکور به ورثه یا شخصی که ورثه سند رسمی را به نام وی منتقل می‌نمایند اجازه داده نمی‌شود، مگر آنکه یک سوّم قیمت بازاری و متعارف زمین را جهت عمل به وصایای متوفّی بپردازند.

همین طور، نسبت به دو سوّم باقیماندۀ زمین، احیای آن به شخص دیگر غیر از ورثه اجازه داده نمی‌شود، مگر آنکه شخص مذکور با هر یک از صاحبان سهام از ورثه به توافق رسیده و از آنان اجازه داشته باشد.

کیفیّت تملّک معدن

ج۳، مسئله ۱۳۶۹ . معادن جزء «أنفال» به شمار می‌رود و دو نوع است:

الف. معادن ظاهری؛ منظور از آن معادنی است که روی سطح زمین می‌باشد، مانند نمک و قیر و گوگرد؛

ب. معادن باطنی که در باطن زمین است و استخراج آن نیاز به «حفّاری» دارد، مانند بیشتر معادن طلا و نقره.

حکم خمس معدن در جلد دوّم، فصل «خمس»، مبحث «خمس معدن» ذکر شد؛ امّا حکم تملّک آن به صورت ذیل است:

معادن ظاهری را هر کس در اختیار بگیرد (حیازت کند) و قصد تملّک آن را کند، مالک می‌شود. بنابراین، اگر فرد مقداری از یک معدن را – کم یا زیاد – حیازت کند، ‌مالک همان مقدار می‌شود و در بقیّه حقّی ندارد.

حکم تملّک معادن باطنی، در مسألۀ بعد ذکر می‌شود.^[۱۶]

ج۳، مسئله ۱۳۷۰ . معادن باطنی با استخراج آن توسط فرد و قصد مالک شدن، به ملکیّت وی در می‌آید؛

البتّه، این حکم در صورتی است که زمینی که معدن در آن واقع شده‌، متعلّق به همان فرد (استخراج کننده) باشد یا از زمین‌های «أنفال» همچون زمین موات یا دامنۀ کوه‌ها بوده و مانع شرعی از استخراج آن وجود نداشته باشد و اگر زمینی که معدن در آن واقع شده از زمین‌های خراجیّه^[۱۷] باشد، در صورتی اشیای معدنی استخراج شده از آن به ملکیّت فرد در می‌آید که استخراج آن، با اجازۀ ولیّ مسلمین صورت گیرد؛

امّا اگر معدن در زمین متعلّق به شخص دیگر باشد، چنانچه استخراج آن بدون اذن وی صورت گرفته، ‌احتیاط واجب آن است که مالک (یا کسی که در حکم مالک است) و فرد استخراج کننده، نسبت به آن مصالحه نمایند.

شایان ذکر است، اگر فردی که جایز است معدن را استخراج نماید، برخی از مقدّمات استخراج را در زمین انجام دهد مثلاً بخشی از زمین معدن را حفر کند، ولی به معدن دست پیدا نکند، حفّاری انجام شده، حکم «تحجیر» را دارد. بنابراین، چنانچه در کار استخراج معدن اهمال کرده و آن را تعطیل نماید، حاکم شرع یا وکیل وی، او را الزام به اتمام عمل یا اعراض و رفع ید از آن می‌نماید، البتّه اگر عذر موجّهی ابراز کند، به همان مقدار به او مهلت داده می‌شود، سپس حاکم شرع یا وکیل وی او را بر انتخاب یکی از دو امر اجبار می‌نماید.