الاجارة » بعض المسائل التی تتعلّق بلزوم الإجارة

[۳۸۳] [۳۸۴] [۳۸۵] [۳۸۶] [۳۸۷] [۳۸۸] [۳۸۹] [۳۹۰] [۳۹۱] [۳۹۲] [۳۹۳] [۳۹۴] [۳۹۵] [۳۹۶] [۳۹۷] [۳۹۸]

الفصل الثانی فی بعض المسائل التی تتعلّق بلزوم الإجارة

ج۲ مسئله ۳۸۳ : الإجارة من العقود اللازمة لا تنفسخ إلّا بالتراضی بین الطرفین أو یکون للفاسخ الخیار، ولا فرق فی ذلک بین أن تکون الإجارة منشأة باللفظ أو بالمعاطاة.

ج۲ مسئله ۳۸۴ : إذا باع المالک العین المستأجرة قبل تمام مدّة الإجارة لم تنفسخ الإجارة، بل تنتقل العین إلی المشتری مسلوبة المنفعة مدّة الإجارة، وإذا کان المشتری جاهلاً بالإجارة أو معتقداً قلّة المدّة فتبین زیادتها کان له فسخ البیع ولیس له المطالبة بالأرش، وإذا فسخت الإجارة رجعت المنفعة إلی البائع.

ج۲ مسئله ۳۸۵ : لا فرق فیما ذکرناه من عدم انفساخ الإجارة بالبیع بین أن یکون البیع علی المستأجر وغیره، فلو استأجر داراً ثُمَّ اشتراها بقیت الإجارة علی حالها ویکون ملکه للمنفعة فی بقیة المدّة بسبب الإجارة لا من جهة تبعیة العین، فلو انفسخت الإجارة رجعت المنفعة فی بقیة المدّة إلی البائع، ولو فسخ البیع بأحد أسبابه بقی ملک المشتری المستأجر للمنفعة علی حاله.

ج۲ مسئله ۳۸۶ : إذا باع المالک العین علی شخص وآجرها وکیله مدّة معینة علی شخص آخر واقترن البیع والإجارة زماناً صحّا جمیعاً، فیکون المبیع للمشتری مسلوب المنفعة مدّة الإجارة، ویثبت الخیار له حینئذٍ.

ج۲ مسئله ۳۸۷ : لا تبطل الإجارة بموت المؤجر ولا بموت المستأجر حتّی فیما إذا استأجر داراً علی أن یسکنها بنفسه فمات، فإنّه لا تبطل الإجارة بموته ولکن یثبت للمؤجر مع التخلّف خیار الفسخ، نعم إذا اعتبر سکناه علی وجه القیدیة تبطل بموته.

ج۲ مسئله ۳۸۸ : إذا آجر نفسه للعمل بنفسه فمات قبل إنجازه لعدم القدرة علیه بطلت الإجارة، وإذا تعمّد ترک الإتیان به قبل موته لم تبطل الإجارة بل یتخیر المستأجر بین الفسخ وبین المطالبة بأجرة مثل العمل.

ج۲ مسئله ۳۸۹ : إذا لم یکن المؤجر مالکاً للعین المستأجرة بل مالکاً لمنفعتها ما دام حیاً – بوصیة مثلاً – فمات أثناء مدّة الإجارة بطلت حینئذٍ بالنسبة إلی المدّة الباقیة، نعم لمّا کانت المنفعة فی بقیة المدّة لورثة الموصی فلهم أن یجیزوها بالنسبة إلی تلک المدّة فتقع لهم الإجارة وتکون لهم الأجرة.

ج۲ مسئله ۳۹۰ : إذا آجر البطن السابق من الموقوف علیهم العین الموقوفة فانقرضوا قبل انتهاء مدّة الإجارة بطلت بالنسبة إلی بقیة المدّة إذا لم تجزها الطبقة المتأخّرة، وفی صورة أخذ الطبقة الأُولی للأجرة کلّها یکون للمستأجر استرجاع مقدار إجارة المدّة الباقیة منها من أموال الطبقة الأُولی، وأمّا إذا آجرها المتولّی – سواء أکان هو البطن السابق أم غیره – ملاحظاً بذلک مصلحة الوقف لم تبطل بموته، وکذا إذا آجرها لمصلحة البطون اللاحقة إذا کانت له ولایة علی ذلک، فإنّها تصحّ ویکون للبطون اللاحقة حصّتهم من الأجرة.

ج۲ مسئله ۳۹۱ : إذا آجر نفسه للعمل إمّا بالإتیان به مباشرة أو تسبیباً فمات قبل ذلک بطلت الإجارة علی تفصیل تقدم فی المسألة (۳۸۸)، وأمّا إذا تقبّل العمل الکلّی فی ذمّته من دون التقیید بذلک فمات قبل تحقیقه لم تبطل المعاملة، بل یجب أداء العمل من ترکته کسائر الدیون.

ج۲ مسئله ۳۹۲ : إذا آجر الولی مال الطفل مدّة وبلغ الطفل أثناءها کانت صحّة الإجارة بالنسبة إلی ما بعد بلوغه موقوفة علی إجازته، حتّی فیما إذا کان عدم جعل ما بعد البلوغ جزءاً من مدّة الإیجار علی خلاف مصلحة الطفل، وهکذا الحکم فیما إذا آجر الولی الطفل نفسه إلی مدّة فبلغ أثناءها، نعم إذا کان امتداد مدّة الإیجار إلی ما بعد البلوغ هو مقتضی مصلحة ملزمة شرعاً – بحیث یعلم عدم رضا الشارع بترکها – صحّ الإیجار کذلک بإذن الحاکم الشرعی ولم یکن للطفل أن یفسخه بعد بلوغه.

ج۲ مسئله ۳۹۳ : إذا آجرت المرأة نفسها للخدمة مدّة معینة فتزوّجت فی أثنائها لم تبطل الإجارة وإن کانت الخدمة منافیة لحقّ الزوج.

ج۲ مسئله ۳۹۴ : إذا آجرت نفسها بعد التزویج توقّفت صحّة الإجارة علی إجازة الزوج فیما ینافی حقّه ونفذت الإجارة فیما لا ینافی حقّه.

ج۲ مسئله ۳۹۵ : إذا وجد المستأجر فی العین المستأجرة عیباً فإن کان عالماً به حین العقد فلا أثر له، وإن کان جاهلاً به فإن کان موجباً لفوات بعض المنفعة کخراب بعض بیوت الدار قسّطت الأجرة ورجع علی المالک بما یقابل المنفعة الفائتة وله فسخ العقد من أصله، هذا إذا لم یکن الخراب قابلاً للانتفاع أصلاً ولو بغیر السکنی، وإلّا لم یکن له إلّا خیار العیب.

وإن کان العیب موجباً لنقص فی المنفعة کبطء سیر السیارة کان له الخیار فی الفسخ ولیس له مطالبة الأرش، وإن لم یوجب العیب شیئاً من ذلک لکن یوجب نقص الأجرة ککون السیارة مخسوفة البدنة کان له الخیار أیضاً، وإن لم یوجب ذلک أیضاً فلا خیار .

هذا إذا کانت العین شخصیة أمّا إذا کانت کلّیة وکان المقبوض معیباً کان له المطالبة بالصحیح ولا خیار فی الفسخ، وإذا تعذّر الصحیح کان له الخیار فی أصل العقد.

ج۲ مسئله ۳۹۶ : إذا وجد المؤجر عیباً فی الأجرة وکان جاهلاً به کان له الفسخ ولیس له المطالبة بالأرش، وإذا کانت الأجرة کلّیة فقبض فرداً معیباً منها فلیس له فسخ العقد، بل له المطالبة بالصحیح، فإن تعذّر کان له الفسخ.

ج۲ مسئله ۳۹۷ : یجری فی الإجارة خیار الغبن – علی تفصیل تقدّم نظیره فی البیع – کما یجری فیها خیار العیب وخیار الشرط – حتّی للأجنبی – ومنه خیار شرط ردّ العوض نظیر شرط ردّ الثمن، وکذا خیار تخلّف الشرط الصریح أو الارتکازی، ومنه خیار تبعّض الصفقة وتعذّر التسلیم والتفلیس والتدلیس والشرکة، ولا یجری فیها خیار المجلس ولا خیار الحیوان ولا خیار التأخیر علی النحو المتقدّم فی البیع، نعم مع التأخیر فی تسلیم أحد العوضین عن الحدّ المتعارف یثبت الخیار للطرف.

ج۲ مسئله ۳۹۸ : إذا حصل الفسخ فی عقد الإیجار ابتداء المدّة فلا إشکال، وإذا حصل أثناء المدّة فإن لم یکن الخیار مجعولاً للفاسخ علی نحو یقتضی التبعیض وبطلان الإجارة بالنسبة إلی ما بقی خاصّة – کما هو الحال فی شرط الخیار غالباً – کان موجباً لانفساخ العقد فی جمیع المدّة، فیرجع المستأجر بتمام المسمّی، ویکون للمؤجر أجرة المثل بالنسبة إلی ما مضی.